A partir do momento em que o locador entrega a posse direta do seu imóvel a terceiros, nascerá a ele uma limitação de ações que ele poderá exercer, dentre eles, ter essa posse de volta em momento anterior ao fim do prazo estipulado em contrato.
Ou seja, ele fica obrigado a aguardar o fim do prazo do contrato para ter novamente a posse do imóvel, seja para uso próprio, seja para uma nova locação. No primeiro caso, inclusive, a depender do prazo escolhido, caberá a ele cumprir a certos requisitos, sem os quais somente o possibilitará a retomar o imóvel após 5 (cinco) anos de locação. A esse assunto, leia o seguinte artigo: Consequências de um contrato de locação residencial pelo prazo de 12 (doze) meses.
Aos que se debruçam aos estudos do Direito Civil Brasileiro, especificamente direitos reais, sabem que a propriedade é um poder jurídico dado ao dono de usar, gozar, dispor e reaver a coisa de quem injustamente a possua.
Quando o dono do imóvel resolve locá-lo, ele “abre mão”, transfere alguns desses direitos ao locatário, tendo de respeitá-lo até o final. No entanto, o locador permanece com um desses poderes ativos, podendo ser manejado a qualquer tempo, o qual chamamos de poder de dispor do bem.
Ou seja: sim, o locador pode vender o imóvel, ainda que haja um inquilino nele morando.
No entanto, vamos esclarecer as principais dúvidas quando falamos da possibilidade de venda do imóvel enquanto vigente um contrato de locação.
O LOCADOR PODE PEDIR O IMÓVEL EM RAZÃO DA INTENÇÃO OU DA EFETIVA VENDA DO IMÓVEL?
Nascendo a intenção de venda do imóvel, a primeira atitude do locador é oferecer a proposta ao inquilino, de maneira expressa (escrita), com todas as condições da venda, dentre elas, o valor, as formas aceitas de pagamento, datas etc.
O inquilino, por sua vez, terá o prazo de 30 (trinta) dias para dizer se tem interesse ou condição de comprar o imóvel. Caso contrário, escoando-se o prazo e tendo ele ficado silente, o locador poderá oferecer a terceiras pessoas.
Diante disso, vemos que o prazo de 30 dias não se trata de entregar o imóvel ao locador, e sim, de dar a resposta de seu interesse ou não na aquisição do imóvel. Enquanto o proprietário não encontrar um comprador para o imóvel, deverá ele garantir a posse pacífica do inquilino normalmente.
DIREITO DE PREFERÊNCIA EM IGUALDADE DE CONDIÇÕES
Aqui há uma questão extremamente importante.
Rejeitando o inquilino a proposta feita pelo locador, e vindo um terceiro oferecer proposta diferente da qual o locador pretenda aceitar, tem o locador o dever de levar essa nova proposta ao locatário. Sendo ela mais vantajosa de alguma forma, e possibilitando ao inquilino adquirir o imóvel, terá este a preferência na compra.
Há aqui um aspecto importante e que precisa ser respeitado pelo locador, pois, caso o inquilino descubra que a venda do imóvel foi feita em condições ou valores melhores para terceiro, terá direito de ensejar uma ação judicial com o fim de cancelar a venda e ter para si o imóvel.
A esse respeito, escrevi um artigo em que dou um exemplo didático do que pode acontecer caso essa preferência não seja respeitada. Veja: Posso declarar na escritura valor inferior da compra e venda do imóvel?
QUAL PRAZO O LOCATÁRIO TERÁ PARA ENTREGAR O IMÓVEL VENDIDO?
Vendendo-se o imóvel, os direitos e deveres da locação serão transferidos ao novo proprietário, cabendo a ele notificar o inquilino da sua intenção, ou não, de permanecer com o contrato.
Em outras palavras, o adquirente do imóvel será o novo locador, a quem o inquilino terá de se dirigir havendo continuidade da locação, entre comunicações necessárias e pagamentos de aluguéis.
No entanto, se o adquirente não possuir interesse na continuidade da locação, deverá ele notificar o inquilino sobre sua escolha, e conceder-lhe o prazo de 90 (noventa) dias – prazo esse estipulado por lei, que deve ser respeitado.
Assim, o locatário terá até 90 dias para entregar o imóvel após a venda, e quem de fato o notificará será o novo proprietário, e não o locador com quem contratou a locação.
Em tempo, é importante mencionar que o novo proprietário terá um prazo de 90 (noventa) dias para realizar essa notificação após a compra, presumindo-se, após esse prazo, a concordância na manutenção da locação.
Em resumo:
o locador pode vender o imóvel alugado a qualquer tempo, ainda que vigorando o prazo da locação;
é dever do locador oferecer o imóvel primeiramente ao seu inquilino, respeitado o chamado “direito de preferência”;
terá o inquilino o prazo de 30 dias para aceitar ou rejeitar a proposta;
qualquer contraproposta feita por terceiros ao locador deverá ser levada ao inquilino, a fim de que este concorra em igualdade de condições;
ocorrendo a venda do imóvel a terceiro, este terá o prazo de 90 dias para notificar o inquilino solicitando a entrega do imóvel;
após a notificação do inquilino, terá ele 90 dias para a devolução do imóvel.
Qualquer atitude diferente das listadas acima configurará transgressão da lei, cabendo a parte lesada buscar formas de reparar os prejuízos eventualmente sofridos, e a responsabilização dos transgressores.
Caso tenha restado alguma dúvida, ou queira conversar em relação ao assunto aqui tratado, fique à vontade para entrar em contato pelo e-mail: contato@tatianemotta.com.br ou através do meu perfil do Instagram: @tatianefmotta.