O abandono do imóvel locado é bastante comum, especialmente nos casos em que o inquilino se vê sem saída: passou por inconsistências financeiras e não conseguiu arcar com os encargos da locação, ou até mesmo, viu-se forçado a abandonar o imóvel durante o prazo da locação por alguma questão pessoal, sem conseguir comunicar antecipadamente o locador ou lhe entregar as chaves.
Há casos em que este abandono se dá durante a ação de despejo proposta pelo locador, acreditando o inquilino, muitas vezes, que essa medida poderá livrá-lo de ser condenado ou de arcar com os encargos devidos. Ledo engano.
Quando o inquilino abandona o imóvel, há uma quebra de expectativa contratual, pois uma das principais cláusulas diz respeito ao prazo pactuado. Ainda que estejamos falando de contratos que estejam vigorando por prazo indeterminado, há na lei do inquilinato uma determinação de aviso de devolução do imóvel com 30 (trinta) dias de antecedência, sob pena de ter de arcar com o valor de um mês do aluguel e seus encargos.
Não só isso.
Há também violação de uma das obrigações determinadas por lei, que é a de restituir o imóvel, finda a locação, no estado em que o recebeu (inciso III do artigo 23). Ou seja, quando há o abandono, o locatário não restitui o imóvel e impede a entrada do locador pela ausência da entrega das chaves, cabendo a aplicação da multa contratualmente pactuada.
Mas, afinal: o inquilino abandonou o imóvel, e agora?
O QUE ACONTECE COM O INQUILINO QUANDO ABANDONA O IMÓVEL ALUGADO?
Vamos começar falando sobre os reflexos jurídicos em relação ao locatário.
Quando o locatário abandona o imóvel, como foi falado acima, há uma quebra contratual passível de aplicação de multa. Além disso, os encargos locatícios continuarão correndo por sua conta até a entrega das chaves ou imissão na posse do locador, assim como as contas de consumo de água e luz, por exemplo.
Explico.
O contrato de locação somente pode ser desfeito através de mútuo acordo, ou através de uma ação de despejo, por suas próprias razões. Significa que, enquanto o locatário não entregar as chaves ao locador/proprietário ou à imobiliária intermediadora, a relação locatícia se perdurará até que essa entrega seja feita, não podendo ele se eximir de suas obrigações contratuais.
- Certo, entendi... Mas se é o locador ou a imobiliária que está se RECUSANDO a receber as chaves?
Aqui a situação é diferente. O locador ou imobiliária não poderá se recusar a receber as chaves, ainda que haja inadimplência e/ou avarias no imóvel que dependam de reparos.
Nesta hipótese, o locatário terá de depositar as chaves em juízo. Significa dizer que terá ele de entrar com a chamada ação de consignação e entrega das chaves para por fim às obrigações contratuais. E ao locador restará ajuizar ação própria de cobrança para discutir os débitos eventualmente deixados pelo inquilino e em relação aos eventuais reparos que o imóvel demandar em razão da locação.
O QUE ACONTECE AO LOCADOR QUANDO O IMÓVEL ALUGADO É ABANDONADO?
Muitos se enganam acreditando que, havendo o abandono do imóvel, poderia o locador arrombar, trocar as fechaduras e disponibilizá-lo novamente à locação. Esta atitude, pelo contrário, poderia trazer sérias consequências, até mesmo ser levada à discussão judicial, com sua possível condenação por danos morais.
Isso mesmo. O locador não poderá se imitir na posse (entrar no imóvel) por sua própria escolha, ainda que haja no contrato uma cláusula permissiva desta imissão, pois tal atitude é considerada, no direito, exercício arbitrário das próprias razões.
Veja, há inúmeros contratos de locação que preveem que, caso seja constatado que o imóvel fora abandonado pelo locatário, poderia o locador se imitir na posse sem necessidade de ação judicial. No entanto, esta cláusula coloca o próprio locador em risco.
Imagine que, presumindo que o inquilino abandonou o imóvel, antes de qualquer ação de despejo, ao proceder a troca das chaves e entrando no imóvel, o locador constate que há bens móveis em seu interior, ou seja, que o imóvel não foi, de fato, abandonado.
Este inquilino poderá ajuizar uma ação contra o locador de ressarcimento integral das perdas e danos, podendo, inclusive, alegar sumiço em determinados bens pessoais, muitas vezes agindo de má-fé. Como poderia o locador se defender em tal situação?
A lei do inquilinato é bastante clara: seja qual for o fundamento do término da locação, a ação do locador para reaver o imóvel é a ação de despejo (art. 5º). Em melhores palavras, para que o locador possa retomar sua posse, terá ele de ajuizar ação de despejo caso constate que o imóvel foi abandonado pelo locatário, somente assim conseguindo por fim à relação contratual.
Aliás, ao locador nada mais é interessante do que levar o abandono do imóvel ao conhecimento do juiz, pois enquanto o inquilino não proceda da forma exigida por lei, teria o locador direito aos encargos locatícios de forma absoluta até a decisão de imissão na posse, além de exigir a multa pela quebra contratual.
De igual forma deve ser o posicionamento do locador caso já tenha ajuizado ação; havendo o suposto abandono durante a ação de despejo, deve o advogado avisar ao juiz imediatamente a fim de que ele emita ordem de constatação e imissão da posse ao locador.
Outra hipótese é contratar os serviços de um Tabelião de Notas na cidade do imóvel a fim de que ele se dirija até o local e faça constar em Ata Notarial os indícios de abandono do imóvel, podendo o locador juntar tal documento no processo, que possui fé pública e segurança jurídica, dando maior celeridade à demanda jurisdicional.
É extremamente importante entender as consequências jurídicas de cada ato das partes dentro de uma relação locatícia, pois qualquer passo em falso poderá acarretar enormes prejuízos, seja você locador ou locatário.
Caso esteja passando por uma situação parecida e enfrentando dificuldades na análise da melhor solução para o caso, não deixe de buscar assessoria jurídica de um advogado especializado na área.
-
Este artigo foi escrito e publicado pela advogada Tatiane Motta, especialista na área de direito imobiliário e contratual. Para maiores informações, entre em contato através do e-mail contato@tatianemotta.com.br ou no direct do Instagram @tatianefmotta