No momento em que assinamos um contrato de locação, seja residencial ou não-residencial (as chamadas “locações comerciais”), nossa intenção é de cumprir todo o prazo pactuado.
No entanto, nem sempre tudo sai conforme o esperado, certo?
Durante a vigência do contrato podem surgir situações que exijam mudanças: seu marido teve a oportunidade de trabalhar em uma multinacional e ser melhor remunerado, ou sua família cresceu com a chegada de mais um filho, de modo que fosse necessário buscar uma casa maior, com quartos mais espaçosos, e mais próximo da empresa.
Haverá, portanto, uma quebra de expectativa.
Surgindo a vontade do locatário em não dar mais continuidade ao contrato de locação, quebra-se a expectativa do locador de ter seu imóvel alugado até o final daquela data determinada pelas partes, nascendo a ele o direito de se ver ressarcido por isso.
Todos os contratos preveem – ou ao menos deveriam prever - aplicação de multa quando uma das partes deixa de cumprir suas obrigações com aquilo que foi pactuado. Não é diferente nos contratos de locação de imóveis.
MULTA PENAL COMPENSATÓRIA, MULTA MORATÓRIA E MULTA POR QUEBRA CONTRATUAL. QUAL A DIFERENÇA?
O valor comum pactuado da multa é de 3 (três) vezes o valor do aluguel. Mas, perceba: há formas diferentes da aplicação de multa nos contratos de locação.
Por exemplo: no contrato de locação de Bruna há previsão de:
Multa equivalente de 3x (três vezes) o valor do aluguel caso ela descumpra as regras do condomínio. Aqui temos a chamada “cláusula penal compensatória”. É uma multa aplicada de forma completa (ou seja, aqui não cabe a ideia de proporcionalidade) e não acarreta, necessariamente, ao desfazimento da locação.
Nas cláusulas seguintes, há previsão de multa de 10% sobre o valor do aluguel em caso de atraso no pagamento. Aqui estamos tratando da chamada “multa moratória”. Atente-se: é proibido cumular penalidades para um mesmo evento. Ou seja, o locador jamais poderá cobrar multa moratória E cláusula penal compensatória por atraso de pagamento.
Por fim, na hipótese de entrega do imóvel antes do prazo estabelecido, haverá a incidência da multa por “quebra antecipada do contrato”. Neste caso, a multa normalmente pactuada também é de 3x (três vezes) o valor do aluguel, porém deve ser ela calculada de maneira proporcional ao contrato.
Vamos tratar aqui desta última, da multa por quebra antecipada do contrato.
Mas, antes de apresentarmos um passo a passo de como efetuar o cálculo da multa, lembre-se:
Para incidir a multa por quebra antecipada, o contrato precisa ter sido pactuado por prazo DETERMINADO, ou seja, aqueles em que se estipulam um prazo certo (12, 24, 30 meses);
A multa por devolução do imóvel antes do prazo será sempre PROPORCIONAL ao período que ainda resta do contrato;
Somente cabe a opção de resilição antecipada ao INQUILINO. O proprietário deve, OBRIGATORIAMENTE, respeitar todo o prazo contratual, exceto em determinadas hipóteses, conforme foi explicado neste artigo: O locador pode pedir o imóvel antes do fim do prazo contratual?
Feitas essas considerações, vamos ao que interessa.
PASSO A PASSO PARA CALCULAR A MULTA DO CONTRATO
Imagine que a Bruna firmou contrato de aluguel no valor de R$8.000,00 (oito mil reais) por mês, pelo prazo de 30 (trinta) meses. No entanto, ela foi convidada a participar de um reality show e precisou avisar ao locador sua intenção de resilir (quebrar) o contrato, após ter residido por 20 (vinte) meses no imóvel.
Vamos ao cálculo?
PRIMEIRO PASSO: Você vai multiplicar o valor do aluguel pela multa estabelecida.
Multa 3x valor do aluguel: 3 x R$8.000 = R$24.000,00
SEGUNDO PASSO: Divida o valor da multa pelos meses contratados.
R$24.000 / 30 = R$800 (valor correspondente a multa aplicada por mês)
TERCEIRO PASSO: Multiplique o resultado pela quantidade de meses que ainda restariam para o fim do contrato.
R$800 x 10 meses = R$8.000,00.
Portanto, será este o valor correspondente à multa por quebra antecipada do contrato de locação.
Lembrando que cada contrato terá suas próprias formas de aplicação das multas, de modo que esse passo a passo não retira a importância da contratação de um advogado para verificar se o cálculo feito pelo locador ou pela imobiliária intermediadora está corretamente aplicado, bem como se não há possibilidade de isenção da multa a depender das circunstâncias que levaram o locatário a sair do imóvel.
Sobre este assunto de isenção da multa, fiz um post em que listo as situações em que não cabem a sua aplicação. Você pode ler aqui: O que eu preciso saber antes de alugar um imóvel residencial?
Caso você esteja enfrentando dificuldades na rescisão do seu contrato de locação, ou acredita que está sendo cobrado indevidamente, não deixe de buscar assessoria de um advogado especialista na área para te auxiliar neste processo.
Este artigo foi escrito e publicado pela advogada Tatiane Motta, especialista na área de direito imobiliário e contratual. Para maiores informações, entre em contato através do e-mail
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