Uma ideia bastante equivocada dos locadores que eu normalmente me deparo, é de que eles tudo podem. Afinal, ele é o dono do imóvel e tem o direito de dispor do seu bem da forma e na hora que bem entender, certo? Errado.
Quando falamos de locação de imóveis urbanos, a lei é bastante clara sobre as obrigações e direitos de cada uma das partes – locador e locatário – e é ela que determina as hipóteses nas quais o locador poderá pedir o imóvel antes do fim do prazo contratual.
Em regra, o locador não pode pedir o imóvel antes do fim do prazo, sequer com a promessa de pagamento de multa ou indenização, mesmo que haja cláusula contratual neste sentido. Isso porque, a prerrogativa de devolução do imóvel é somente do locatário, bastando que para isso ele pague a multa pactuada contratualmente.
Antes da criação da Lei do Inquilinato, as locações de imóveis urbanos eram regulamentadas pelo Código Civil de 1916, o qual permitia a ambas as partes a faculdade de denunciar o contrato (finalizá-lo) antes do termo final, bastando que o locador ressarcisse ao locatário as perdas e danos resultantes da quebra contratual. Esse sistema acabava beneficiando muito mais ao locador, o qual poderia rapidamente recuperar o imóvel e locá-lo novamente com valor maior, em detrimento do inquilino que se veria no prejuízo de ter que buscar nova moradia e readaptações.
Com o cenário da crescente crise habitacional à época, os legisladores se viram obrigados a buscar proteção especial aos locatários, razão pela qual criou-se essa limitação de poder para o locador, obrigando-o a aguardar o fim estipulado no contrato.
Assim, em regra, mesmo que surjam situações de força maior que criem para o locador a necessidade de retomada do imóvel alugado durante o prazo contratual, terá ele de aguardar o término do prazo.
HIPÓTESES DE RETOMADA DO IMÓVEL PELO LOCADOR
Há, no entanto, hipóteses elencadas na lei, que possibilitam ao locador pedir o imóvel mesmo antes do fim do prazo contratual, quais sejam:
a falta de pagamento dos aluguéis e encargos;
infração legal ou do próprio contrato;
necessidade de realizar obras urgentes, determinadas pelo Poder Público, nas quais não possam ser realizadas com a presença do inquilino no imóvel.
Há, também, a hipótese de retomada do imóvel nos contratos por prazo indeterminado.
Isto ocorre nos contratos que tenham sido desde o início celebrados com prazo indeterminado, ou naqueles que, findo o prazo, foram prorrogados. Nestes casos, bastará, tanto para o locador quanto para o inquilino, avisar com antecedência de 30 (trinta) dias a intenção de retomada/devolução do imóvel.
LOCAÇÃO RESIDENCIAL COM PRAZO INFERIOR A 30 MESES
É importante relembrar a hipótese de ter sido o contrato de locação residencial estipulado por prazo inferior a 30 meses.
Nesses contratos, o locador somente poderá retomar o imóvel após o decurso do lapso de 5 (cinco) anos, ou, se cumprir com um dos requisitos dispostos na lei.
Sobre esse assunto, acesse este conteúdo: Consequências do contrato de locação residencial pactuado por 12 meses. Aqui eu explico melhor as consequências da elaboração contratual de locação residencial com prazo inferior a 30 meses, e quais seriam os requisitos que permitem ao locador retomar o imóvel.
RETOMADA DO IMÓVEL PARA USO PRÓPRIO
Reforçando o que foi dito neste post: se não for pelas hipóteses descritas em lei, ao locador não é permitida a retomada do imóvel antes do fim do prazo contratual. Essa possibilidade somente nasce após o decurso do prazo contratual.
RETOMADA DE IMÓVEL NÃO RESIDENCIAL (COMERCIAL)
Esta é uma das questões mais polêmicas que surgem. Isso porque, muitos que possuem um ponto comercial acreditam que estão protegidos automaticamente pelo "fundo de comércio".
Aliás, esse tema merece um artigo complementar e específico, mas, por ora, para que o inquilino da locação não residencial (locação comercial) não seja surpreendido com a retomada do imóvel após o lapso temporal, ele precisará cumprir com alguns requisitos específicos, dispostos em lei. São eles:
contrato celebrado por escrito e com prazo determinado;
prazo mínimo do contrato, ou a soma dos prazos ininterruptos dos contratos escritos, seja de 5 (cinco) anos;
o locatário esteja explorando seu comércio, na mesma atividade, pelo prazo mínimo e sem interrupções, por 3 (três) anos.
Nas hipóteses em que o inquilino queira permanecer com a locação, cumprindo os requisitos acima, deverá manejar a chamada "ação renovatória". Mas, a regra aqui é a mesma: durante a vigência do prazo do contrato, não pode o locador retomar o imóvel.
RETOMADA PARA A VENDA DO IMÓVEL
Imagine que surja um interessado na compra do seu imóvel. No entanto, há um contrato de locação em vigência. Devo pedir para o inquilino sair?
Para essa pergunta, veja depois o conteúdo que publiquei no site Jusbrasil: O que acontece com o locatário quando o imóvel locado é vendido?
Mas, respondendo a questão de antemão: Não, o locador não deve pedir a saída do inquilino do imóvel, devendo apenas dar a ele o direito de preferência. Isso não impede a venda do imóvel, apenas transfere ao adquirente (novo dono do imóvel) a retomada do imóvel.
Em resumo, o locador não poderá pedir o imóvel de volta durante o prazo vigente da locação, sob quaisquer hipóteses (exceto, é óbvio, nos casos comentados acima), devendo respeitar o contrato até o fim.
Se você é inquilino e foi notificado para devolver o imóvel antes do prazo final, sem razão para tanto, busque orientação jurídica de um advogado especializado na área para ter seus direitos reservados.
Este artigo foi escrito e publicado pela advogada Tatiane Motta, especialista na área de direito imobiliário e contratual. Para maiores informações, entre em contato através do e-mail
contato@tatianemotta.com.br ou no direct do Instagram @tatianefmotta