Primeiro aluguel pode ser cobrado de forma antecipada?

Quando começa a cobrança do primeiro aluguel?

A cobrança antecipada do primeiro aluguel é uma prática que ainda gera muitas dúvidas, tanto por parte dos locadores quanto das imobiliárias que atuam como intermediadoras do contrato.

Ocorre que, mesmo sendo comum no mercado, a exigência de pagamento do aluguel antes mesmo do início da locação pode representar um risco jurídico real ao locador, especialmente quando o contrato conta com garantia.

Neste artigo, vamos entender quando a cobrança antecipada do primeiro aluguel é permitida, quais os cuidados o locador (ou sua imobiliária) precisa observar e por que essa conduta, se feita de forma irregular, pode configurar contravenção penal.

O QUE DIZ A LEI DO INQUILINATO?

A Lei do Inquilinato (Lei nº 8.245/91) é clara ao proibir a exigência de pagamento antecipado de aluguel quando o contrato está coberto por garantia.

Caso você não saiba muito bem o que são essas garantias, ou queira entendê-las melhor, veja este artigo primeiro: garantias no contrato de locação.

Voltando ao que trata a lei, veja o que diz os seguintes artigos:

Art. 20. Salvo as hipóteses do art. 42 e da locação para temporada, o locador não poderá exigir o pagamento antecipado do aluguel.

Art. 42. Não estando a locação garantida por qualquer das modalidades, o locador poderá exigir do locatário o pagamento do aluguel e encargos até o sexto dia útil do mês vincendo.

Art. 43. Constitui contravenção penal, punível com prisão simples de cinco dias a seis meses ou multa de três a doze meses do valor do último aluguel atualizado, revertida em favor do locatário: (...) III - cobrar antecipadamente o aluguel, salvo a hipótese do art. 42 e da locação para temporada.

Os dispositivos acima não nos deixam dúvidas: se a locação não for por temporada (aproveito para deixar lincar este artigo em que explico os cuidados que você precisa ter neste tipo de locação), e se tiver o contrato garantido por qualquer uma das modalidades de garantias previstas, o locador não poderá, sob hipótese alguma, condicionar a entrega das chaves ao pagamento antecipado do aluguel.

 

O QUE CARACTERIZA O PAGAMENTO ANTECIPADO?

Mas, calma! É importante entender que o risco jurídico está na exigência do pagamento, não no pagamento em si.

Explico.

Há uma diferença técnica (e relevante) entre o locatário se disponibilizar a pagar o aluguel logo no início do contrato, por conveniência ou acordo entre as partes, e o locador ou corretor condicionar a entrega das chaves ao pagamento imediato.

Quando há garantia locatícia, o aluguel deve ser cobrado no vencimento acordado em contrato, o que geralmente ocorre no mês subsequente à ocupação. Qualquer cláusula contratual que contrarie essa lógica e determine que o aluguel seja pago "adiantado", por mais comum que pareça no mercado, pode ser considerada abusiva e ilegal.

E A COMISSÃO IMOBILIÁRIA?

Boa parte das imobiliárias impõe o pagamento do primeiro aluguel antecipado como forma de viabilizar o recebimento da comissão pela intermediação, que normalmente corresponde a esse valor.

Embora compreensível do ponto de vista comercial, essa prática pode colocar o locador em risco, pois ele é quem responde legalmente pelas obrigações do contrato.

Se o locatário se recusar a pagar o primeiro aluguel antecipado, como é seu direito legal quando o contrato tem garantia, e a imobiliária insistir na cobrança para garantir sua comissão, a alternativa correta seria aguardar o pagamento conforme o vencimento ou negociar diretamente com o locador, sem vincular a entrega das chaves ao pagamento antecipado.

QUAIS OS RISCOS DE INSISTIR NA COBRANÇA?

O risco principal é a responsabilização do locador por contravenção penal, conforme prevê o artigo 43 da Lei do Inquilinato, anteriormente citada, de modo que pode ele (locador) ter de indenizar o locatário em até 12 (doze) vezes o valor do aluguel!

Para que você entenda: se no seu contrato houver essa exigência de aluguel antecipado (pagamento antes de entrar no imóvel), ainda que tenha sido exigida garantia (caução de 3x o valor do aluguel, por exemplo), e o valor atualizado do aluguel esteja em R$2.500, o valor de indenização poderá chegar a R$30.000 (trinta mil reais).

Além disso, o locatário pode acionar o Poder Judiciário para declarar a cláusula nula, o que pode causar desgaste à relação contratual e prejuízo financeiro ao locador, sobretudo em ações envolvendo eventuais danos morais e repetição de indébito a depender de cada caso.

O QUE FAZER, ENTÃO?

Se o locatário quiser, de forma voluntária e consciente, antecipar o pagamento do primeiro aluguel, isso não é proibido. O que não se pode fazer é exigir esse pagamento como condição para assinatura do contrato ou entrega das chaves, quando há garantia.

Por isso, fica o alerta às imobiliárias: a pressa em receber a comissão de intermediação não pode sobrepor os limites da legalidade. Caso o contrato tenha garantia locatícia, o correto é que a comissão seja paga após o vencimento do primeiro aluguel ou, se for o caso, negociada diretamente com o locador.

E mais: é imprescindível que a imobiliária ou corretor - empresa/profissional com a obrigação legal de fornecer todas as informações e riscos aos clientes - esclareça isto ao locador caso seja este quem esteja exigindo essa cobrança (e de preferência, por escrito!). Isso porque, em sendo o locador denunciado e processado pelo inquilino, poderá ele alegar não ter sido devidamente orientado e entrar com uma ação de regresso em face da imobiliária e/ou corretor pela falta de diligência na profissão.

CONCLUSÃO

A cobrança antecipada do primeiro aluguel não é proibida quando não há garantia no contrato de locação. Mas, nos contratos com garantia, a exigência de pagamento antecipado é ilegal e pode representar risco real ao locador, ainda que ele nem tenha ciência do que foi inserido no contrato por parte da imobiliária ou corretor.

Por isso, o ideal é que o locador conte com uma assessoria jurídica especializada, que revise e elabore o contrato de locação com atenção redobrada às cláusulas que podem gerar responsabilidade futura. Evitar problemas começa com um contrato bem elaborado, preferencialmente por um profissional que esteja habituado com a prática jurídica imobiliária.

Se você é locador, corretor ou atua com gestão de imóveis, salve esse artigo e compartilhe com quem precisa se proteger na hora de formalizar um contrato de locação. E se precisar de um contrato completamente alinhado à lei e à sua realidade, conte com a assessoria da nossa equipe especializada. Basta clicar no botão abaixo que você será direcionado ao nosso atendimento agora mesmo.

QUERO ATENDIMENTO

Este artigo foi escrito e publicado pela advogada Tatiane Motta, especialista na área de direito imobiliário e contratual. Para maiores informações, entre em contato através do e-mail contato@tatianemotta.com.br ou no direct do Instagram @tatianefmotta.