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Quando é devida a comissão de corretagem?

Atualizado: 21 de jan.


Veja quando a comissão é devida
Comissão ou honorários de intermediação

Se chegou até este artigo significa que você pode ser um corretor de imóvel interessado em compreender melhor sobre as questões jurídicas de um contrato de corretagem de venda de bens imóveis, especialmente em relação à exclusividade, ou um cliente que assinou ou está prestes a assinar um contrato neste sentido e busca orientação sobre os eventuais riscos dessa contratação.

 

Seja você quem for, as principais dúvidas em relação ao tema serão sanadas a seguir.

 


O QUE É CONTRATO DE CORRETAGEM?


Antes de adentramos nas questões relacionadas à comissão, primordial esclarecermos o que de fato é o contrato de corretagem.

 

A definição é facilmente encontrada no artigo 722 do Código Civil, que assim dispõe:


Art. 722. Pelo contrato de corretagem, uma pessoa, não ligada a outra em virtude de mandato, de prestação de serviços ou por qualquer relação de dependência, obriga-se a obter para a segunda um ou mais negócios, conforme as instruções recebidas.

 

Significa dizer que uma pessoa, física ou jurídica (corretor autônomo ou imobiliária), sem vínculo de dependência com qualquer das partes (comprador e vendedor ou locador e locatário), é contratada para obter um ou mais negócios que tenha por objeto a locação ou a compra e venda de imóveis, ou outros afins, por exemplo.


 

QUAIS AS OBRIGAÇÕES DO CORRETOR/IMOBILIÁRIA?


Quando lemos no artigo anterior “obriga-se a obter um ou mais negócios”, não estaria a lei restringindo a atuação do corretor de imóveis a simples aproximação das partes: uma interessada na venda e outra interessada na compra. Até porque, a atuação dele está em garantir a conclusão do negócio, ou seja, o resultado útil buscado por aqueles que o contratou.

 

Além dessa aproximação, antes da conclusão do negócio, o corretor também fica obrigado a executar a mediação com diligência e prudência, e a prestar ao cliente, espontaneamente, todas as informações sobre o andamento do negócio, todos os esclarecimentos acerca da segurança e de seus riscos, das alterações de valores e outros fatores que possam influir no resultado de sua incumbência, sob pena de responder por perdas e danos, conforme esclarece o artigo 723 do Código Civil.

 

Mas, veja: não é somente o corretor que possui obrigações neste contrato de corretagem. O contratante também precisa agir sempre com boa-fé, apresentando as documentações necessárias e prestando todas as informações pertinentes ao caso para a viabilidade do negócio e, ao obter seu resultado, deverá efetuar o pagamento da comissão contratualmente ajustada.

 


QUAL O VALOR DA TAXA DE CORRETAGEM?


Comissão, honorários ou taxa de corretagem é a contraprestação dada ao corretor de imóveis ou imobiliária pela intermediação do negócio e por alcançar o seu resultado útil contratado.

 

Quem define os valores dessas taxas é o Conselho Regional de Corretores de Imóveis (CRECI) de cada estado, valores estes apenas considerados como referencial para que os profissionais do setor imobiliário tenham a base do que pode ser cobrado pelos serviços prestados.

 

No estado de São Paulo (CRECI-SP), por exemplo, os valores referenciais são da seguinte forma definidos, com base no valor da negociação do imóvel:


Comissão de corretagem na intermediação da compra do imóvel
taxas estabelecidas pelo CRECI/SP


É uma cobrança legal, com seu regulamento previsto pela lei 6.530/1978, bem como no artigo 725 do Código Civil, conforme veremos adiante e que, geralmente, é de responsabilidade do proprietário do imóvel, podendo, no entanto, ser transferida ao adquirente.


 

E QUANDO É DEVIDA A COMISSÃO DE CORRETAGEM?


Vimos nos dois últimos tópicos as obrigações do corretor e do contratante, dentre elas o pagamento da comissão ajustada entre as partes.

 

É o Código Civil que assegura tal direito. Vejamos:

 

Art. 725. A remuneração é devida ao corretor uma vez que tenha conseguido o resultado previsto no contrato de mediação, ou ainda que este não se efetive em virtude de arrependimento das partes.

 


Perceba que o artigo fala de “resultado”, resultado este previsto contratualmente. Isso significa que o corretor terá direito à comissão desde que tenha ele cumprido sua obrigação de aproximar as partes e mediar aquela relação, alcançando o resultado por elas esperado.

 

Mas é aqui que surge, também, uma certa confusão sobre o significado de “resultado”.

 

 

autorização para mediar, aproximação das partes e resultado útil na intermediação


Nossos Tribunais, por meio de questões análogas analisadas e decididas com preponderância, têm entendido que o resultado somente é alcançado quando da lavratura da escritura pública ou do simples compromisso de compra e venda do imóvel firmado pelas partes.

 

Em resumo, é necessário que o corretor alcance o fechamento do negócio, não havendo a necessidade de se comprovar o registro da escritura na matrícula do imóvel, o que permite a aplicação da parte final do dispositivo acima mencionado: “ainda que este não se efetive em virtude de arrependimento das partes.”. Ou seja, ainda que as partes se arrependam imotivadamente da venda ou compra do imóvel, a comissão de corretagem será devida ao corretor.

 

Ocorrendo o arrependimento, caberá ao corretor ou a imobiliária contratada, juntando todas as provas cabíveis ao caso, e ajuizar uma ação de cobrança contra o contratante.

 

No entanto, é importante mencionar que isto não se aplicará se o arrependimento vier da ausência de informações ou esclarecimentos pertinentes ao caso que o corretor tenha deixado de prestar às partes, como por exemplo, tenha o corretor deixado de verificar a presença de ônus sobre o imóvel, tais como a existência de ação de execução contra o proprietário, dívidas capazes levar o imóvel à penhora, ausência de inventário e de todos os herdeiros/legitimados na negociação etc., fazendo com que o corretor perca o direito aos seus honorários.

 

É por essa razão que a atuação comprometida do corretor, profissional tão importante nas transações imobiliárias, é cada vez mais exigida e esperada, garantindo maior segurança às partes, atraindo, assim, mais negócios para o profissional que gera confiança aos seus clientes. Sobre este assunto, veja nosso artigo: Como ser ou identificar um bom corretor de imóvel?



CLÁUSULA DE EXCLUSIVIDADE


Por fim, dentro do contrato de corretagem há a possibilidade de se estabelecer uma cláusula de exclusividade, autorizando ao corretor ou à imobiliária uma atuação privativa na divulgação do imóvel, na aproximação das partes e na negociação, gerando direito à comissão ainda que o fechamento do negócio seja realizado por outra pessoa, bastando comprovar ter atuado com diligência e eficácia na intermediação. Este assunto será melhor explorado em nosso próximo artigo.

 

Por ora, se você é corretor, imobiliária, ou a parte contratante de um contrato de corretagem para venda de bem imóvel e está enfrentando dificuldades na análise da minuta, ou até mesmo no recebimento e pagamento da comissão, busque assessoria de um advogado especialista na área. 



Este artigo foi escrito e publicado pela advogada Tatiane Motta, especialista na área de direito imobiliário e contratual. Para maiores informações, entre em contato através do e-mail contato@tatianemotta.com.br ou no direct do Instagram @tatianefmotta.





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