Caso você não tenha visto, recentemente trouxe a explicação do que é um contrato de corretagem, quais as principais obrigações de quem contrata e de quem é contratado, além de tratar do valor da taxa e, principalmente, em que momento nasce o direito do corretor de imóvel e/ou imobiliária receber a sua comissão (taxa ou honorários de intermediação).
Veja aqui: Quando é devida a comissão de corretagem?
Restou tratarmos, portanto, da cláusula de exclusividade, a qual garante ao profissional a sua comissão, ainda que o negócio seja concluído por outro profissional.
Antes de mais nada, vamos entender o que significa exclusividade na intermediação da venda de bens imóveis.
O QUE É EXCLUSIVIDADE?
A exclusividade imobiliária consiste na garantia de que somente a um corretor ou imobiliária será fornecida a autorização de mediação e venda de determinado imóvel, cabendo, portanto, somente a ele a remuneração após a concretização do negócio.
A exclusividade é inserida por cláusula no contrato de intermediação de venda de bens imóveis. Ou seja, para que ela seja efetiva e possa ser imposta, necessário se faz que o pacto seja escrito e que tal cláusula se faça presente no instrumento de forma expressa.
O contrato que prevê a exclusividade, portanto, impede que o proprietário do imóvel celebre outros contratos de corretagem com outras imobiliárias ou corretores, tampouco promova a venda pelos seus próprios meios durante o período do contrato.
ELEMENTOS ESSENCIAIS DO CONTRATO DE INTERMEDIAÇÃO COM CLÁUSULA DE EXCLUSIVIDADE
Os elementos essenciais para a validade do contrato de exclusividade são:
ser escrito;
cláusula de exclusividade expressa;
prazo determinado de vigência, que normalmente dura em média de 90 (noventa) ou 180 (cento e oitenta dias);
porcentagem da comissão devida no caso da venda se efetivar; e
qualificação das partes, especialmente os legitimados na venda desse imóvel, de forma completa.
Reforça-se que o contrato somente será válido e exequível contra aquele que concordar com suas cláusulas e condições.
Para exemplificar, suponha que você, corretor, feche contrato de exclusividade com Tereza, porém, ela e mais três filhos são os legítimos proprietários do imóvel; os filhos, no entanto, não foram incluídos como parte do contrato... Havendo a quebra contratual por parte de Tereza no sentido da venda do imóvel por intermédio de outro profissional ou diretamente com o cliente que você apresentou, o contrato somente poderá ser oponível contra ela.
Perceba: ela receberá pela venda do imóvel somente ¼ (um quarto) do valor negociado; significa dizer que a sua comissão poderá ser calculada somente sobre este mesmo ¼ do valor.
Isso demonstra a importância de uma assessoria jurídica especializada na elaboração dos seus contratos internos.
QUANDO É DEVIDA A COMISSÃO DIANTE DA EXCLUSIVIDADE?
O Código Civil deixa claro esta questão em seu artigo 726:
Art. 726. Iniciado e concluído o negócio diretamente entre as partes, nenhuma remuneração será devida ao corretor; mas se, por escrito, for ajustada a corretagem com exclusividade, terá o corretor direito à remuneração integral, ainda que realizado o negócio sem a sua mediação, salvo se comprovada sua inércia ou ociosidade.
O dispositivo acima explica que, ainda que o negócio tenha sido concretizado sem a participação do corretor, por conta do ajuste de corretagem com exclusividade, a ele será devida a comissão, exceto se o vendedor contratante comprovar que foi ele inerte ou ocioso durante o prazo contratado.
Assim, o contrato com pacto de exclusividade dá maior segurança ao corretor no sentido de ver seus esforços recompensados, ainda que a outra parte descumpra o contrato.
QUAL A VANTAGEM DA CLÁUSULA DE EXCLUSIVIDADE?
Em relação ao corretor - como pudemos observar acima - o contrato pactuado com cláusula de exclusividade garante o pagamento da comissão de corretagem, ainda que a venda não tenha sido por ele alcançada, dando ao profissional maior segurança em suas atividades, bastando comprovar, em eventual ação judicial, seu empenho na divulgação do imóvel.
Além disso, garante maior liberdade e tranquilidade no trabalho a ser realizado, reduzindo o risco de interferência por terceiros na negociação.
Por sua vez, quanto ao vendedor, a exclusividade permite que ele possa contratar determinado corretor, de sua confiança, a fim de que realize a comercialização do seu imóvel, de maneira personalizada, garantindo maior segurança e controle, além da celeridade e eficiência na conclusão do negócio, sendo mais facilmente de se observar a sua ética e boa-fé profissional.
É importante que se diga também que a imobiliária ou corretor poderá se utilizar da colaboração de concorrentes para a mediação, ou seja, permitir que outros corretores e empresas divulguem a venda do imóvel, possibilitando uma venda ainda mais rápida e sob sua exclusiva responsabilidade.
POSSO RESCINDIR (RESILIR) O CONTRATO COM CLÁUSULA DE EXCLUSIVIDADE?
"Como cancelar o contrato de exclusividade com a imobiliária? é um dos questionamentos mais comuns quando falamos de contrato de exclusividade pactuado com a imobiliária/corretor.
Normalmente, os contratos com exclusividade possuem cláusula renovatória. Ou seja, o contrato é automaticamente renovado pelo mesmo período contratado, devendo ser cancelado por uma das partes, por escrito e obedecendo a antecipação prevista.
De igual forma, não havendo mais interesse na venda do imóvel ou na continuidade dos trabalhos por aquela imobiliária ou corretor específicos, poderá o contratante (proprietário) pedir o cancelamento do contrato, também de forma escrita.
Importante observar, no entanto, que se o contrato conter previsão de multa por resilição (ou comumente chamada “rescisão”), somente poderá cancelar o contrato eximindo-se da penalização se comprovar a falha na prestação dos serviços contratados.
Aliás, recomenda-se às imobiliárias e corretores que busquem pactuar seus contrato de exclusividade com a inclusão de multa no caso de resilição antecipada como forma de se resguardar dos gastos eventualmente realizados na divulgação do imóvel (placas, plataformas digitais, tráfego pago, marketing em geral etc.).
Se você é corretor, imobiliária, ou a parte contratante de um contrato com cláusula de exclusividade está com dúvidas em relação ao conteúdo do contrato, ou mesmo enfrentando dificuldades no recebimento e pagamento da comissão, busque assessoria de um advogado especialista na área.
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Este artigo foi escrito e publicado pela advogada Tatiane Motta, especialista na área de direito imobiliário e contratual. Para maiores informações, entre em contato através do e-mail contato@tatianemotta.com.br ou no direct do Instagram @tatianefmotta.
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