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Documentação imobiliária: quais são os documentos essenciais para a segurança na compra e venda de imóvel?

Atualizado: 21 de jan.

Veja quais documentos são essenciais para buscar a segurança jurídica na compra e venda do imóvel
Documentação imobiliária

Toda e qualquer negociação e consequente elaboração do contrato de compra e venda de imóvel exige prévia análise dos documentos daqueles que pretendem firmar uma transação imobiliária, e do objeto a ser negociado.


É imprescindível verificar as possibilidades e os riscos do negócio, e a única maneira de realizar tal análise, de maneira criteriosa e eficiente, é tendo em mãos as documentações certas.


É nessa hora que surgem inúmeras dúvidas sobre quais documentos exigir para garantir às partes a segurança jurídica necessária na concretização das tratativas e na redação de um bom contrato. Quando se trata de negociações imobiliárias as dúvidas são ainda maiores, pois envolve, muitas vezes, um sonho daquele que sempre batalhou para adquirir a tão sonhada casa própria, ou até mesmo de um investidor.


Em razão disso, resolvi trazer neste post os documentos essenciais que precisam ser exigidos de cada parte da negociação (vendedor, comprador e do imóvel) a fim de garantir maior segurança jurídica nas negociações de venda e compra de imóveis.


Antes de iniciar, importa esclarecer que nenhuma negociação imobiliária pode ser considerada totalmente segura, principalmente aqui no Brasil em que quase metade dos imóveis possuem algum tipo de irregularidade.


No entanto, saber qual documentação exigir e, consequentemente, analisar de forma correta tais documentos, podem minimizar os riscos do negócio. Aliás, este tipo de análise é conhecida como due diligence que, infeliz e inconsequentemente, é negligenciada podendo acarretar enormes prejuízos!


Bom, sem mais delongas, vamos aos documentos.



DOCUMENTOS DO VENDEDOR DO IMÓVEL


  • Documentos pessoais, como RG, CPF e passaporte, se estrangeiro for;

  • CTPS, ou carteira profissional (OAB, por exemplo);

  • Comprovante de endereço atualizado (pelo menos dos últimos 03 meses);

  • Certidão de estado civil (certidão de nascimento ou casamento atualizada (emitida a menos de 30 dias);

  • Certidões de débitos municipais, estaduais e federais em seu nome;

  • Certidões negativas de débitos e ações trabalhistas;

  • Certidões negativas de protestos;

  • Certidões de eventuais feitos ajuizados (1ª e 2ª Instâncias, nas esferas estadual e federal).



Além das documentações listadas acima, gostaria de pontuar duas questões muito importantes também, que são:


- VENDA DE IMÓVEL ATRAVÉS DE PROCURAÇÃO


Se o vendedor, na verdade, não for o real proprietário do imóvel, estará ele na posse de uma procuração pública, representando os interesses daquele que a outorgou. Nestes casos, você terá de solicitar documento de identidade desse procurador e seu comprovante de endereço atualizado. E o mais importante: a certidão atualizada da procuração, que é emitida pelo cartório em que ela foi lavrada. Procurações podem ser revogadas a qualquer tempo, sem qualquer ciência do procurador! Então, a não ser que seja uma procuração em causa própria, providencie a certidão atualizada.



- VENDEDORA DO IMÓVEL PESSOA JURÍDICA


Se a vendedora for uma empresa, faz-se necessário os seguintes documentos:


  • Contrato social e suas últimas alterações (EIRELI e Ltda) ou Estatuto Social e ata da assembleia, se S/A;

  • Cartão CNPJ;

  • Certidão Simplificada;

  • Todos os demais documentos listados acima em relação aos sócios (RG, CPF etc).



E um adendo: sabemos que a emissão da certidão negativa de débitos federais (e qualquer outra) é INDISPENSÁVEL, certo? Pois bem. Caso a empresa vendedora explore exclusivamente atividade de venda e compra de imóveis, e o imóvel objeto da transação esteja contabilmente lançado no ativo circulante (dos "produtos") e não conste e nunca tenha constado do ativo permanente (sede da empresa, por exemplo), essa certidão pode ser dispensada! Isso está regulamentado na Portaria Conjunta da Receita Federal 1.751, em seu art. 17. Mas não se esqueça: é exceção!



DOCUMENTOS DO IMÓVEL VENDIDO


  • Certidão de inteiro teor com ônus e ações/matrícula atualizada;

  • Certidão negativa de débitos municipais;

  • Certidão negativa de débitos condominiais, se o caso;

  • Certidão de imóvel enfitêutico, se o caso;

  • Certificado de cadastro de imóvel rural (CCIR), bem como Certidão negativa de débitos com Imposto Territorial Rural (ITR);

  • Certidão negativa e denúncias ambientais, se o caso.



Através destes documentos iremos descobrir quem é o verdadeiro proprietário do imóvel negociado, e se este bem está livre e desembaraçado para que a venda se concretize, ou até mesmo se haverá necessidade de eventuais averbações e/ou alterações na matrícula do imóvel.


Sempre atentar-se também sobre a localidade do imóvel, se urbano, rural ou enfitêutico, pois as certidões se distinguem e a incidência de impostos também.


Outra observação válida a destacar se refere às certidões negativas de débitos municipais (IPTU) e condominiais. Ambas são propter rem. Significa dizer que, existindo débitos pendentes e estes não forem quitados antes da transmissão da propriedade, seguirão com o imóvel e o comprador será o então responsável por esses débitos.


Por fim, atentem-se à certidão negativa de débitos condominiais. O documento precisa estar assinado pelo SÍNDICO, e não pela administradora do condomínio, pois é ele quem responde pelo condomínio. E para ter ainda mais segurança, solicite cópia autenticada da ata que o elegeu.



DOCUMENTOS DO COMPRADOR DO IMÓVEL


  • Documentos pessoais, como RG, CPF e passaporte;

  • CTPS, ou carteira profissional (OAB, por exemplo);

  • Comprovante de endereço atualizado;

  • Certidão de estado civil atualizada;

  • Se a compra for através de financiamento bancário, observar a documentação exigida pela instituição financeira;

  • Se a compra for parcelada direto com o vendedor, verificar a idoneidade financeira através de holerites, imposto de renda, extratos bancários etc., e analisar eventuais negativações.


A documentação do comprador é algo mais tranquilo, pois os objetos principais do negócio são o imóvel e quem o está vendendo. Não significa dizer, no entanto, que seja desnecessária a análise de sua documentação, principalmente quando a compra do imóvel for pactuada de forma parcelada diretamente com o vendedor.


Sendo assim, importante investigarmos se esse comprador tem idoneidade financeira, através das documentações listadas no post, bem como de pesquisas de eventuais protestos, ações de cobrança em trâmite ou execuções.


Outro ponto interessante que vale destacar é a possibilidade de parte do imóvel ser pago com um outro bem, por exemplo, um veículo. Nestes casos, também se faz necessária análise do CRV e CRLV, que são os certificados de registro e licenciamento do veículo, bem como consultas sobre eventuais multas existentes, e consulta à tabela Fipe se o preço do carro condiz com o valor que se quer passar.



DOCUMENTAÇÃO IMOBILIÁRIA - CONCLUSÃO


Parece muita coisa, né? Mas identificar eventuais riscos e garantir uma negociação mais segura exige cautela, e a análise dessas documentações são essenciais para tanto.


Mas é importante dizer que não basta somente saber a lista de toda a documentação imobiliária...


É de extrema importância saber analisar esses documentos na profundidade necessária, identificando o que os apontamentos podem significar e quais riscos a compra do imóvel pode trazer, e para isso, não deixe de investir em orientação jurídica especializada, consultando e contratando um advogado da área a fim de que possa ele garantir maior segurança jurídica possível para sua transação.



Este artigo foi escrito e publicado pela advogada Tatiane Motta, especialista na área de direito imobiliário e contratual. Para maiores informações, entre em contato através do e-mail

contato@tatianemotta.com.br ou no direct do Instagram @tatianefmotta





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