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Como identificar um bom corretor de imóvel?

Atualizado: 21 de jan.


Veja neste post como identificar e escolher um bom corretor de imóvel
Como escolher um bom corretor de imóvel?

As práticas do mercado têm nos decepcionado muito em relação a atuação de alguns corretores de imóveis, que omitem informações essenciais para a concretização dos negócios, visando somente a sua comissão, haja vista que, quanto mais imóveis intermediados, seja na venda ou na locação, maiores seus ganhos.


Por sorte, como em qualquer outra profissão, temos os bons corretores de imóveis que exercem com maestria o encargo de captar, intermediar as negociações de compra e venda, locação, administração de imóveis, o que deveria, de fato, ser a regra. Isto porque, os corretores de imóveis possuem deveres que precisam ser observados, e cobrados pelas demais pessoas que precisam de seus serviços.



QUAIS OS DEVERES DO CORRETOR DE IMÓVEL?


Esses deveres estão disciplinados no artigo 723 do Código Civil que diz:


"O corretor é obrigado a executar a mediação com diligência e prudência, e a prestar ao cliente, espontaneamente, todas as informações sobre o andamento do negócio".


Percebam: os corretores são obrigados a serem prudentes e diligentes quando da intermediação nas negociações imobiliárias.


Ou seja, sua atuação não se restringe somente à captação, divulgação e intermediação de imóveis como muitos imaginam. Tem ele o dever de garantir que essas negociações sejam realizadas com a segurança necessária para as partes envolvidas.


Agora que já sabemos disso, quero listar com vocês algumas posturas essenciais que todo corretor de imóvel precisa tomar, até mesmo como forma de você, que não é um corretor, possa identificar um bom profissional.



COMO IDENTIFICAR O CORRETOR DE IMÓVEL?


Inicialmente, é preciso alertá-los: é prática comum de muitas imobiliárias contratarem pessoas comuns para atuarem como corretores de imóveis, ou seja, pessoas que não possuem o registro no CRECI (Conselho Regional de Corretores de Imóveis), o que acaba prejudicando e levando enormes prejuízos para os clientes que por eles são atendidos.


Sempre exija o CRECI do corretor e/ou da imobiliária pela qual você será atendido, o que significa que ele passou por um curso de capacitação para exercer tais funções.


Vamos, enfim, responder a pergunta do título: "como identificar um bom corretor de imóvel?" por meio das atitudes que devemos deles esperar.



EXIGE A DOCUMENTAÇÃO NO MOMENTO DA CAPTAÇÃO DO IMÓVEL


O corretor prudente e diligente assim o é desde à captação do imóvel, de modo que exige toda a documentação necessária para avaliar se aquele imóvel que pretende captar está apto para venda, locação ou para as necessidades de seus clientes, bem como se aquele que se diz ser dono, de fato, é legitimado para tanto.


Inúmeros profissionais ignoram essa fase tão importante, justamente pela ânsia em captar e administrar um maior número de imóveis, visando somente ganhos financeiros, e pecando na qualidade de sua prestação de serviço.


Só que, em razão dessa mesma atitude, acabam, invariavelmente, passando por problemas que poderiam ser facilmente evitados, tais como: vendas frustradas em razão do imóvel estar irregular; o proprietário na verdade ser mero possuidor; ausência de registro ou atualizações na matrícula do imóvel essenciais à concretização da negociação... enfim, questões que poderiam ser evitadas quando da captação.


Entenda: é fundamental uma análise prévia do imóvel e daquele que pretende colocar este bem no mercado antes de anunciá-lo e oferecê-lo a terceiros, evitando maiores prejuízos, não só aos clientes, como ao próprio corretor/imobiliária que falha nessa atitude.


Afinal, há gastos com o anúncio do imóvel em plataformas físicas e digitais, com a anexação de placa no local, viagens para encaminhar os interessados aos imóveis para visitação, e todo o emprego de energia física e mental exigidas do corretor de imóveis.


Estes prejuízos extrapolam o financeiro, aliás.


Imagine o corretor aproximar duas partes ansiosas para o deslinde da negociação e, de repente, após as tratativas iniciais, descobrirem irregularidades que prejudicarão a concretização do negócio. Além do sentimento de frustração das partes, haverá também certa desconfiança quanto ao profissionalismo do corretor ou da imobiliária intermediadora, reduzindo significativamente as chances de qualquer outra tentativa, presente e futura, de novos acordos.


Em resumo, é essencial que o corretor exija a documentação necessária antes da divulgação dos imóveis, a fim de verificar eventuais pendências que possam obstruir futuras tratativas, dando margem de tempo, com auxílio jurídico, para estudá-las e ir em busca de soluções.


Muitas vezes, essas irregularidades são facilmente sanáveis. Vamos a alguns exemplos:


  • Falta de averbação de certidões de casamento ou divórcio, de inventário, ou mesmo de construção na matrícula do imóvel;

  • Falta de registro da escritura de venda e compra do possuidor que pretende vender;

  • Falta de baixa de eventuais gravames já solucionados;

  • Dívidas de condomínio e/ou IPTU que recaem sobre o imóvel, mesmo após a venda;

  • Dívidas que recaiam sobre o proprietário do bem, e que podem ser negociadas antes da venda etc.



O corretor, agindo dessa forma, tomará ciência de situações de forma prévia, dando a ele a possibilidade de buscar, junto a um advogado especializado, soluções para viabilizar as tratativas de maneira mais rápida e segura, demonstrando agir com cautela perante seus clientes, e garantindo a eficácia das negociações que se propõe a mediar.

Perceba: o corretor ou a imobiliária que atua de forma irresponsável, visando somente o lucro, acaba com o tempo perdendo sua credibilidade no mercado, podendo responder, inclusive, administrativa e judicialmente por perdas e danos por sua falta de diligência.


ANTECIPA AOS SEUS CLIENTES OS GASTOS EXTRAS NA COMPRA DO IMÓVEL

Outra falha comum dos profissionais da corretagem está na falta de esclarecimentos prévios quanto aos possíveis gastos que seus clientes terão durantes os trâmites da negociação imobiliária.


Isso é muito comum quando falamos na venda de imóveis, em que haverá a transmissão de propriedade desses bens, ou mesmo quando falamos de imóveis na planta, em que é exigido o pagamento de determinados tributos e emolumentos.


Grande parte dos compradores são pessoas leigas, ou seja, que não estão acostumadas com os trâmites (afinal, são poucas às vezes que adquirimos um imóvel, não é mesmo?), razão pela qual necessitam de clara orientação desses profissionais que, como já cansamos de dizer, têm o dever de prestar toda e qualquer informação aos seus clientes.


Neste caso específico, evita que estes clientes sejam pegos desprevenidos e tenham prejuízos futuros ou uma possível frustração.


Caso você seja corretor e não tenha muito domínio sobre o assunto, busque parceria com advogados que atuem na área imobiliária e te auxilie nesta parte da negociação.


Já adiantando, é preciso verificar:


  • Percentual da alíquota do Imposto sobre a Transmissão de Bens Imóveis (ITBI) do estado em que o imóvel está localizado, o qual pode variar de 2% a 4% sobre o valor do imóvel. Ou seja, além de pagar o preço do imóvel, haverá a incidência deste tributo, que a depender do caso pode ser alto, o que é desconhecido por grande parte das pessoas;

  • despesas cartorárias, também chamados de emolumentos, tais quais, da escritura pública de compra e venda (Cartório de Notas) e do registro desta escritura na matrícula do imóvel (Cartório de Registro de Imóveis), valores estes que são escalonados, ou seja, também dependem do valor do imóvel, e cada estado possui uma tabela com tais valores.


Em resumo, o corretor precisará calcular e repassar ao seu cliente, por base, os custos extras que este terá na aquisição do imóvel, variando, nos casos de venda e compra, em torno de 5% a 6% sobre o valor total do imóvel.



EXIGE LAUDO DE VISTORIA DO IMÓVEL


Outra postura esperada do corretor de imóveis é a de garantir a fidelidade das informações e pela conservação do imóvel do qual trabalha.


Providenciar o laudo de vistoria, seja no intuito de vender ou alugar o imóvel, é tão importante quanto analisar a documentação do imóvel, pois é neste laudo que estarão inseridas as características e condições estruturais do imóvel, descrição de suas instalações elétricas e hidráulicas, bem como o acabamento do imóvel e sua medição, devendo sempre estar acompanhado de fotos ilustrativas, sobretudo quando falamos de imóveis mobiliados, fazendo constar, ainda, no caso de venda, os respectivos valores da mobília, pois estas não deverão, em regra, integrar o valor total do imóvel para fins de tributação (sobre tributos farei um artigo à parte).


Uma falha comum dos corretores de imóveis é deixar de informar aos interessados na compra ou locação do imóvel aquilo que não parece ser tão "agradável aos olhos", com a falsa sensação de que, assim, irá concretizar o negócio.


É obrigação do corretor informar, por exemplo:


  • Eventuais incidencias de alagamentos e enxurradas próximo ao local do imóvel;

  • Condições gerais do imóvel: conservação de portas, janelas, telhas, das instalações elétricas e hidráulicas;

  • Possibilidade de ter nas redondezas do imóvel eventos como bailes funks, reuniões religiosas, ou empresas em funcionamento que produzam barulho excessivo;

  • Vizinhos e suas particularidades, como presença de muitas crianças e animais de estimação, por exemplo;

  • Eventuais reclamações de moradores anteriores etc.


Ou seja, o corretor tem o dever de sempre prestar tais informações e, ademais, incluí-las no bojo de seus instrumentos contratuais, como forma de resguardo, demonstrando que foram tais informações repassadas aos clientes antes da concretização da negociação, e que estes ficaram cientes e aceitaram todas as condições.


BUSCA SE ATUALIZAR SOBRE O MERCADO IMOBILIÁRIO

Sim. O corretor também é um profissional que precisa buscar sua atualização, seja no seu próprio meio, como também das legislações pertinentes ao mercado imobiliário.


A título de exemplo, no ano passado entrou em vigor a Lei Geral de Proteção de Dados - LGPD (Lei 13.709/2018).


Referida lei que, aparentemente, não parece afetar o profissional da corretagem, muito se relaciona com a sua atuação, pois nela se estabelecem normas, direitos e obrigações relacionados ao tratamento de dados pessoais de seus clientes, afetando diretamente o setor imobiliário, exigindo sua adequação.


Desta forma, ciente da inovação legislativa, o corretor de imóveis e a imobiliária intermediadora, terá de buscar meios de implementar em sua atuação mecanismos para cumprir com as determinações legais e evitar litígios judiciais ou quaisquer ameaças aos seus negócios e a de seus clientes.


Havendo dificuldades neste sentido, é prudente que este corretor ou imobiliária busquem profissionais especializados nesta área, como advogados que atuem no direito imobiliário, a fim de que, em conjunto, possam prestar o melhor serviço aos seus clientes, evitando conflitos e garantindo sempre ótimas negociações eficazes e seguras.


Esses são alguns poucos pontos a serem observados em um bom profissional da corretagem, pois, quando falamos de imóveis, um dos bens mais bem quistos da sociedade, todo o cuidado é pouco. Aliás, é por essa razão que, quando corretores e gestores de imobiliárias me contratam, eu reforço a importância de serem diligentes em sua atuação, ajudando-os a alcançar a excelência em seu meio, crescendo profissionalmente pautados na ética e segurança.



Este artigo foi escrito e publicado pela advogada Tatiane Motta, especialista na área de direito imobiliário e contratual. Para maiores informações, entre em contato através do e-mail contato@tatianemotta.com.br ou no direct do Instagram @tatianefmotta.






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