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Garantias no contrato de locação de imóveis: quais são e como escolher?



Inúmeros investidores, ou mesmo pessoas comuns, compram imóveis com intuito de colocá-los para locação, haja vista o retorno financeiro gerado.


No entanto, junto com as vantagens, vêm também os riscos dessa negociação, dentre eles o inadimplemento do locatário e eventual depredação do imóvel. Em razão disso, a lei do inquilinato permite que o locador/proprietário exija garantias para locar o imóvel, objetivando reduzir tais riscos.


QUAIS AS MODALIDADES DE GARANTIA DA LOCAÇÃO?


As modalidades de garantia permitidas em lei são:

  1. Caução (dinheiro ou bens móveis/imóveis)

  2. Fiança

  3. Seguro fiança

  4. Cessão fiduciária de quotas de fundos de investimentos


É importante esclarecer que a lei veda expressamente a exigência de duas garantias em um mesmo contrato. Ou seja, o locador, a quem compete escolher qual modalidade melhor lhe assegura, somente pode exigir uma das modalidades disponíveis.


Essa vedação não se afasta com a concordância do locatário. Ou seja, mesmo que seja inserido no contrato as duas garantias e haja a assinatura do inquilino, tal cláusula não terá validade jurídica, sendo uma das garantias nula.


Vamos agora nos aprofundar em cada uma das garantias permitidas, apontando as vantagens e eventuais desvantagens, a fim de contribuir e atender aos interesses de inquilinos e locadores.


CAUÇÃO

Nessa modalidade, pode-se exigir tanto dinheiro, quanto bens móveis ou bens imóveis.


O mais comum exigido é o dinheiro, do qual a lei não permite que exceda três vezes o valor do aluguel.


Aqui, aproveito para pontuar: é prática comum a exigência de três vezes o valor do “pacote”, que se refere ao valor do aluguel, condomínio e IPTU somados. Essa exigência não é válida, a não ser, é claro, que no valor do aluguel já esteja embutido tais encargos.


Há, aqui, uma desvantagem ao locador em fazer a cobrança somando os encargos no valor do aluguel, pois tanto o IPTU quanto as taxas condominiais possuem valores que se modificam no tempo, seja mensal, seja anualmente, e que por vezes não acompanha as taxas de reajustes anuais. Então, fiquem atentos!


Outro ponto a se considerar é que este valor tem de ser depositado em conta poupança e, ao final da locação, devolvido ao locatário com as devidas atualizações – exceto, é claro, que haja inadimplemento do contrato, permitindo descontos.


Já a caução em bens móveis quase não é vista no mercado das locações, mas nada impede de ser aceita pelo locador. No entanto, para dar maior segurança – embora seja uma das garantias menos eficazes - é preciso que se sigam alguns cuidados, tais como:


  • garantir que o bem seja realmente de propriedade do locatário que o oferece em garantia, livre de quaisquer ônus (nos casos de veículos, não pode estar financiado);

  • o valor do bem precisa ter em torno de 30 (trinta) vezes o valor do aluguel e dos encargos;

  • toda a documentação e impostos precisam estar em ordem, bem como que o bem esteja em ótimo estado de conservação;

  • a depender do bem, que ele possua seguro em caso de sinistro, furto, roubo etc.


Nestes casos, é imprescindível que o contrato de locação seja levado ao Cartório de Títulos e Documentos pelo proprietário do bem a fim de dar eficácia à garantia dada.


Dentro de bens móveis, também podemos citar: títulos de crédito e título de capitalização.


A caução de bem imóvel, muitas vezes confundida com a garantia da fiança, como o próprio nome diz, é dar em garantia uma casa, um apartamento, um terreno...


Aqui, os mesmos cuidados indicados na caução de bem móvel precisam ser tomados. A diferença é que o contrato de locação precisa ser levado ao Cartório de Registro de Imóveis e averbada na matrícula do imóvel dado em garantia.



FIANÇA

Esta modalidade trata-se de uma garantia chamada no direito como “fidejussória”, que significa uma garantia pessoal. Ou seja, uma pessoa diversa da devedora assume as obrigações da outra.


Resumindo: uma terceira pessoa assegura, com o seu próprio patrimônio, as obrigações do contrato de locação, caso o inquilino não as cumpra.


Para maior segurança nesta modalidade, é comum se exigir um ou mais imóveis em nome do fiador, a fim de que, através desses bens o fiador comprove capacidade financeira para assumir eventual inadimplemento do locatário. É aqui que a confusão nasce.


Muitos corretores de imóveis e imobiliárias, além da exigência de comprovação da propriedade desses imóveis, solicitam que o contrato de locação seja averbado na matrícula desses imóveis. Esse procedimento é equivocado, pois quem está garantindo o contrato não são os imóveis do fiador, e sim a própria pessoa do fiador.


Nestes casos, basta somente a sinalização no contrato de locação da propriedade do imóvel do fiador, mas jamais a indicação do imóvel e consequente averbação na matrícula, com o risco de configurar dupla garantia (fiador e caução em bem imóvel).



SEGURO FIANÇA

Esta modalidade funciona como uma espécie de contrato de seguro, por meio do qual o segurado (que normalmente é o locador), mediante o pagamento do prêmio (realizado pelo locatário) a uma agência de seguro de confiança (Porto Seguro, por exemplo), garante eventual inadimplemento do contrato.


Essa modalidade acaba sendo pouco vantajosa para o locatário, que terá de efetuar os pagamentos enquanto perdurar o contrato, aumentando o custo da locação sem qualquer retorno financeiro quando da entrega do imóvel, como acontece com a caução em dinheiro



CESSÃO FIDUCIÁRIA DE COTAS DE FUNDO DE INVESTIMENTOS

Por fim, a cessão fiduciária de cotas de fundo de investimentos é uma das modalidades menos usual, mas que possibilita ao locatário garantir todo ou parte do período do contrato de locação com seus fundos de investimento, ou até mesmo fundos de capitalização.


Nesta modalidade, o locatário ou terceiro investidor cede para o locador suas cotas, tornando o locador seu “credor fiduciário”, e a instituição financeira emissora das cotas, o agente fiduciário.


Haverá, assim, o registro junto ao agente fiduciário da cessão das cotas ao locador, que passará a ter a propriedade resolúvel das cotas. Significa dizer que não há a transferência definitiva da titularidade. Isso somente se dá no caso de inadimplemento do contrato pelo locatário.



Cabe mencionar que qualquer que seja a modalidade escolhida, ela se estenderá até a efetiva devolução do imóvel, ainda que a locação seja prorrogada por prazo indeterminado, salvo disposição em contrário e, enquanto perdurar as garantias, os aluguéis jamais poderão ser cobrados antecipadamente.


Caso tenha ficado com alguma dúvida e queira orientação jurídica para o seu caso concreto, estou disponível no endereço de e-mail: contato@tatianemotta.com.br.

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