O que eu preciso saber antes de alugar um imóvel residencial?

Locação residencial: o que preciso saber?

Resolvi trazer para vocês as dúvidas mais frequentes que aparecem nas minhas consultorias quando se fala em locação de imóvel residencial.

São dúvidas que vem, tanto de inquilinos quanto de proprietários, como também de corretores de imóveis e imobiliárias, que desconhecem as determinações da lei do inquilinato (Lei 8.245/1991) e acabam até mesmo se equivocando quando da elaboração do contrato de locação.

Muitos acreditam que basta se utilizar de um modelo de contrato de locação da internet, sem entender os riscos que podem estar correndo tomando esta atitude.

Inicialmente, quero te ajudar a entender quem é locador e quem é locatário:

LOCADOR – locador é aquele que coloca um imóvel à locação; pode ser o próprio proprietário ou somente um mero possuidor do imóvel.

LOCATÁRIO/INQUILINO – locatário é aquele que reside no imóvel através de contraprestação pecuniária (aluguel).

Bom... vamos ao que interessa?

POSSO PEDIR A DEVOLUÇÃO DO IMÓVEL A QUALQUER TEMPO?

Essa dúvida, obviamente, vem dos locadores do imóvel e das imobiliárias. Isso porque há uma falsa ideia de que o proprietário tem direitos incontestáveis sobre seu imóvel. No entanto, a partir do momento que ele entrega a posse do seu bem a terceiro, precisará observar e respeitar os limites impostos por lei.

Antes de respondermos essa pergunta, importante esclarecer que a Lei do Inquilinato nos diz que o contrato pode ser estipulado a qualquer tempo, sendo de escolha das partes. Ou seja, pode ser feito pelo prazo de 12, 24, 30 meses, menos ou mais.

O que acontece – e inúmeras pessoas desconhecem – é que a depender do prazo escolhido diferentes consequências teremos.

Explico:

Escolhendo as partes prazo inferior a 30 (trinta) meses para a vigência do contrato residencial, permanecendo o inquilino no imóvel após o prazo final, o contrato se prorrogará automaticamente.

Certo, mas o que isso quer dizer?

Isso significa que o locador não poderá pedir que o inquilino saia do imóvel, a não ser que ele se enquadre nas seguintes situações (juridicamente chamada de "denúncia cheia"):

• Haja um acordo mútuo, querendo o inquilino sair do imóvel;

• Haja uma infração contratual ou legal cometida pelo inquilino;

• Haja inadimplência do aluguel ou quaisquer outros encargos (condomínio e/ou IPTU);

• Haja a extinção do contrato de trabalho, sendo a moradia em decorrência dessa relação com o locador;

• Tenha o locador a necessidade do imóvel para uso próprio, de seu cônjuge/companheiro, ou para ascendente ou descendente que não possuam imóvel residencial próprio;

• Haja a necessidade de reparações urgentes no imóvel determinadas pelo Poder Público, que não possam ser normalmente executadas com a permanência do locatário ou, podendo, ele não consinta;

• Haja pedido de demolição pelo Poder Público e consequente edificação ou realização de obras a fim de aumentar a área construída; e

• Se a vigência do contrato ultrapassar 5 anos de forma ininterrupta.

Perceba: o prazo de vigência do instrumento contratual pode determinar quando o locador, após escoado o prazo pactuado, poderá, ou não, pedir a devolução do imóvel.

No entanto, não importa o prazo estipulado, seja inferior, igual ou superior a 30 meses, o contrato deve ser respeitado durante toda a sua vigência. Significa dizer que não poderá o locador pedir o imóvel até que o cumprimento do prazo estipulado seja concluído.

Isso mesmo! Você pactuou contrato com prazo de 12 meses? Durante esses 12 meses o proprietário deverá respeitar até o fim o que ficou estipulado. Não poderá, a qualquer pretexto, pedir para que você, inquilino, saia do imóvel. Sequer sob a proposta de te pagar uma “multa” (a não ser, é claro, que você não se importe de sair do imóvel mediante a indenização ofertada), tratando-se, neste caso, de um mútuo acordo.

Em resumo, se o contrato for estipulado pelo prazo de 30 meses ou mais, após o decurso do tempo, o contrato se tornará indeterminado e o locador poderá solicitar a saída do inquilino sem necessidade de justificativa (juridicamente chamada "denúncia vazia").

O locatário, por sua vez, poderá SEMPRE desocupar o imóvel antes do fim do prazo contratual, caso assim queira, bastando que pague a multa correspondente, conforme estipulado no contrato.

Já que mencionamos sobre a multa, vamos à segunda dúvida mais recorrente que me aparece:

EM QUAIS SITUAÇÕES NÃO CABE APLICAÇÃO DE MULTA NO CONTRATO DE ALUGUEL?

Há previsão expressa na lei de uma hipótese em que o locatário poderá devolver o imóvel antes do término do prazo estipulado em contrato, que se trata da transferência pelo seu empregador para localidade diversa e/ou distante do imóvel locado.

Mas quero trazer outras situações em que também possibilita afastar a aplicação de multa ao inquilino, mesmo que sua saída seja anterior ao final do prazo estipulado contratualmente.

CONTRATO DE LOCAÇÃO PRORROGADO POR PRAZO INDETERMINADO

Quando se fala de multa contratual, estamos falando de uma “quebra de expectativa”. Ou seja, a multa somente será devida nas ocasiões em que ocorrer uma desocupação inesperada do imóvel, ou pelo descumprimento de alguma cláusula contratual.

Se o contrato tiver sido prorrogado por prazo indeterminado – significa dizer que já foi cumprido o prazo inicialmente estipulado no contrato – não há se falar em quebra de expectativas, pois não há mais prazos a serem cumpridos. Portanto, após o decurso do prazo, querendo o inquilino sair do imóvel, poderá fazê-lo livremente, sem qualquer tipo de aplicação de multa.

Havendo interesse do locador em renovar este contrato e, consequentemente, poder estipular uma nova aplicação de multa, deverá renovar (seja por novo contrato ou aditivo de renovação) o instrumento da locação.

RESCISÃO ANTECIPADA POR DESCUMPRIMENTO DO LOCADOR

Em qualquer relação entre duas pessoas exige-se obrigações e direitos. Aqui, nas relações locatícias, não é diferente. Tanto os locatários quanto os locadores possuem deveres que precisam ser respeitados.

Quando há o descumprimento desses deveres, estando eles ou não inseridos no contrato, permitirá que a parte prejudicada fique desobrigada do pagamento de multa quando fizer o requerimento da rescisão contratual.

Irei trazer aqui um exemplo de hipótese que nasce ao locatário o direito de rescindir o contrato por falta cometida pelo locador, sem a necessidade de pagamento da multa contratual.

Se o locador deixar de entregar o imóvel em condições de habitabilidade, em estado que não sirva ao uso a que se destinou, ou mesmo deixar de garantir o seu uso pacífico durante a locação, estará ele descumprindo determinação legal, possibilitado que o locatário rescinda a locação, sem pagar qualquer tipo de multa.

Ou seja, após a assinatura do contrato o inquilino percebe problemas estruturais no imóvel, problemas hidráulicos ou elétricos de forma a dificultar sua moradia tranquila e, mesmo tentando solucionar estas questões com o locador, nada foi feito. Nascerá aqui, então, o direito do inquilino de distratar sem o pagamento de multa.

Aliás, a depender das consequências dessa omissão do locador, poderá o inquilino, ainda, ajuizar ação para que aquele arque com os danos decorrentes de sua falta de diligência.

Se você é inquilino e está passado por alguma questão relacionada ao imóvel, aconselho a sempre comunicar previamente ao locador sobre as eventuais necessidades de reparos, bem como a documentar absolutamente todas as tratativas feitas (ou suas tentativas), buscando sempre o diálogo e a resolução dos conflitos. Desta forma, caso nada seja solucionado, ao menos te dará subsídio para poder ajuizar eventual ação com intuito indenizatório.

COMO CALCULAR A MULTA DO CONTRATO DE LOCAÇÃO?

Não se encaixando nas hipóteses de isenção, o inquilino deverá pagar uma multa pela quebra contratual e, antes que façamos o cálculo, é importante pontuarmos:

• a multa será sempre proporcional ao período que ainda resta para o fim do contrato;

• como dito anteriormente, a resilição/rescisão somente é possível pelo locatário. O locador deve, obrigatoriamente, respeitar o prazo contratual;

• a multa costuma ser definida no valor equivalente a 3 meses de aluguel.

Feitas essas considerações, vamos ao cálculo:

Suponha que Maria tenha alugado um imóvel pelo valor do aluguel correspondente a R$3.000,00, e o prazo estipulado tenha sido de 30 meses.

Após o decurso do prazo de 24 meses, Maria resolve se mudar. Ou seja, restando ainda 6 meses para o fim do contrato.

Vamos dividir o valor da multa pelo prazo firmado:

R$9.000,00 / 30 meses = R$300,00

Este valor de R$300,00 corresponde à multa aplicada por mês, devendo ser calculada pela quantidade de meses que ainda restariam para o fim do prazo contratual:

R$300,00 x 6 meses = R$1.800,00

Ou seja, R$1.800,00 será o valor correspondente à multa por quebra antecipada do contrato de locação que Maria pagará.

SOU OBRIGADO A DEVOLVER O IMÓVEL COM PINTURA NOVA?

Essa, sem dúvida, é uma das principais queixas dos locatários quando da entrega do imóvel, o que reforça a importância da elaboração do laudo de vistoria.

Aliás, aproveito para sugerir a leitura de um artigo que escrevi explicando porque o laudo de vistoria é tão essencial nas tratativas locatícias. Clique aqui para ler.

Retomando, quem nunca se deparou com um instrumento contratual em que há exigência de pintura nova ao inquilino após a entrega do imóvel? Não só isso. Há, inclusive, exigências de cor e marca de tinta que deverão ser utilizadas....

A pergunta que fica é: essa exigência tem embasamento na lei?

E, por mais que haja diversos entendimentos contrários, a verdade é que essa exigência contraria dispositivo expresso da lei do inquilinato, no qual diz que o locatário tem a obrigação de reparar os estragos a que deu causa, desde que não provenientes de seu uso normal.

Ou seja, mesmo que o imóvel tenha sido entregue com pintura nova, não sendo constatadas danificações ou alterações anormais, que extrapolem o seu uso costumeiro, não poderá o locador exigir que o inquilino devolva o imóvel com pintura nova.

Desta forma, o locatário precisa ter consciência da necessidade de se exigir a realização de vistoria no imóvel antes de sua mudança. Será no laudo desta vistoria que estarão as descrições e informações pertinentes às condições do imóvel, devendo acompanhar, inclusive, fotografias, as quais comprovarão o estado em que o imóvel foi, de fato, entregue ao inquilino.

Perceba: o entendimento majoritário é no sentido de que o proprietário é quem tem a responsabilidade de arcar com custos advindos do desgaste resultante do uso normal do imóvel, sejam estes custos relacionados à pintura ou não.

Parecem detalhes soltos e sem muita importância, não é? Mas são justamente esses detalhes que acabam evitando que locatários e locadores tenham enormes dores de cabeça no decorrer e ao final da locação, as quais poderiam ser evitadas facilmente com uma boa assessoria jurídica, seja na elaboração do contrato de locação, seja nas tratativas intermediárias.

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Este artigo foi escrito e publicado pela advogada Tatiane Motta, especialista na área de direito imobiliário e contratual. Para maiores informações, entre em contato através do e-mail contato@tatianemotta.com.br ou no direct do Instagram @tatianefmotta

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