Quem desiste da compra e venda do imóvel perde as arras (ou sinal)?
- Tatiane Motta
- há 7 dias
- 3 min de leitura
Muito provavelmente você já ouviu falar em "arras" ou "sinal" ao fechar um contrato de compra e venda de imóvel, certo? Esse valor inicial, pago antes da conclusão do negócio, serve como uma espécie de garantia entre as partes.
Embora pareça simples, a forma como esse sinal é estipulado pode mudar completamente os efeitos do contrato de compra e venda em caso de arrependimento ou seu descumprimento.
Mas, antes de mais nada: o que são as arras, quais os tipos possíveis e as implicações legais previstas no Código Civil?
O QUE SÃO ARRAS (OU SINAL)?
As arras, conforme os artigos 417 a 420 do Código Civil, representam um valor pago como confirmação de que há um real interesse na concretização do contrato.
Elas funcionam como um instrumento de garantia, reforçando a seriedade do compromisso entre as partes envolvidas e, na prática, são comuns em negociações imobiliárias, como forma de um adiantamento ou como compensação em caso de desistência.
QUAL A FUNÇÃO DO SINAL NO CONTRATO?
Ao pagar um valor de entrada, o comprador demonstra seu comprometimento com a transação, por isso chamamos de “sinal”, de modo que, se o negócio for finalizado, esse valor é abatido do total.
O problema surge quando uma das partes decide desistir do acordo.
DESISTÊNCIA E AS CONSEQUÊNCIAS LEGAIS
As consequências da desistência da compra e venda do imóvel dependem da modalidade de arras escolhida, que podem ser elas confirmatórias ou penitenciais.
ARRAS CONFIRMATÓRIAS
Nessa modalidade:
Se o comprador desiste, perde o valor dado como sinal.
Se o vendedor desiste, deve devolver o sinal recebido em dobro.
Se houver prejuízo maior do que o valor do sinal, a parte prejudicada pode exigir indenização complementar.
Exemplo: Se o vendedor perdeu uma oportunidade de alugar o imóvel naquele período esperando a conclusão da venda, pode cobrar o valor referente ao aluguel perdido, além de reter o sinal conforme a parte que deu causa à desistência.
Neste caso, por óbvio, não há direito de arrependimento a nenhuma das partes.
ARRAS PENITENCIAIS
Já as arras penitenciais são usadas nos instrumentos em que as partes querem reservar o direito de arrependimento sem arcar com perdas e danos. Ou seja:
Se o comprador desiste, o vendedor fica com o sinal.
Se o vendedor desiste, devolve o valor das arras em dobro.
No entanto, não cabe indenização adicional, mesmo que haja prejuízo maior, conforme a Súmula 412 do STF.
QUAL A MELHOR MODALIDADE DE ARRAS?
A resposta é simples: depende do objetivo das partes.
Ambas devem ser expressamente previstas no contrato, com um percentual proporcional ao valor da negociação, o que geralmente fica entre 10% a 20%.
As arras confirmatórias trazem maior segurança à parte prejudicada, enquanto as penitenciais garantem liberdade de desistência sem discussões adicionais.
É POSSÍVEL USAR CLÁUSULA PENAL E ARRAS NO MESMO CONTRATO?
Não há a possiblidade de usar, em um mesmo contrato, as duas espécies de penalidades. Isso porque, as arras funcionam como penalidade própria e a cláusula penal, por sua vez, prevê multa por inadimplemento. Combinar ambas pode gerar conflito de interpretação.
Em contratos mais complexos, a cláusula penal pode ser preferida por permitir maior flexibilidade na definição das penalidades, e isso reforça a importância da análise do caso e das pretensões das partes para que o contrato seja redigido de maneira adequada e justa para ambas.
CONCLUSÃO
O sinal ou arras é um instrumento importante na formalização de contratos, especialmente em negociações imobiliárias. Saber a diferença entre arras confirmatórias e penitenciais é essencial para entender os efeitos jurídicos em caso de desistência.
Independentemente da escolha, é fundamental que tudo esteja claro no contrato, e um assessoramento jurídico adequado garante que o negócio esteja protegido, tanto para quem compra quanto para quem vende.
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Este artigo foi escrito e publicado pela advogada Tatiane Motta, especialista na área de direito imobiliário e contratual. Para maiores informações, entre em contato através do e-mail contato@tatianemotta.com.br ou no direct do Instagram @tatianefmotta.
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