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Pontos indispensáveis para um bom contrato de administração de imóvel



O mercado da locação de imóveis está aquecido e, com isso, aumenta-se a procura por profissionais do mercado imobiliário, como imobiliárias e corretores de imóveis, para intermediar e administrar o processo de locação, sendo, basicamente, um serviço de gestão dos aluguéis através de um contrato de prestação de serviço.


O contrato de prestação de serviço é regido pelo Código Civil, em que traz a previsão de como deve se dar essa relação, tendo de um lado a figura do prestador de serviços – imobiliária ou corretor de imóvel autônomo - que se compromete a realizar uma atividade profissional – gestão do imóvel – concedida pelo tomador deste serviço – proprietário/locador – mediante remuneração.


É neste contrato, chamado de contrato de administração de imóveis, que o locador autoriza a estes profissionais gerenciar a locação do seu imóvel, podendo incluir tarefas como: a divulgação do imóvel em determinadas plataformas; análise de ficha dos pretendentes à locação; vistorias de entrada, saída e constatação, se o caso; confecção do contrato de locação e distrato, repasse dos alugueis, emissão dos boletos, cobranças e negociações de dívidas, dentre diversas outras questões que envolvam a locação.


No entanto, muitos profissionais que não compreendem a importância de se elaborar um bom contrato acabam se valendo de modelos genéricos para uma relação específica, repleta de detalhes que acabam sendo deixados de lado e podem prejudicar muito sua atuação.


Por essa razão, o profissional da corretagem não deve, de modo algum, deixar de se preocupar com a eficiente elaboração do contrato e/ou sua revisão, ainda que tenha pressa ou urgência para dar início à prestação de seus serviços, sobretudo porque demonstra aos seus clientes que se preocupa com uma prestação diligente e cuidadosa, além de dar maior credibilidade ao seu trabalho, aumentando seu ticket de comissão, reduzindo, ainda, consideravelmente eventuais conflitos que possam surgir.


Independentemente do valor da locação, o profissional não pode deixar de formalizar o contrato de administração de imóveis ou, no mínimo, ter uma assessoria jurídica especializada para revisá-lo.


Dito isto, abordaremos alguns pontos que devem ser considerados:



QUALIFICAÇÃO COMPLETA DAS PARTES E DO IMÓVEL


Pode parecer repetitivo, mas acredite: muitos profissionais erram já na qualificação do contrato. Isto porque, na ânsia de captar o máximo de imóveis possíveis, acabam não se atentando, por exemplo, à legitimidade daqueles que pretendem alugar um imóvel.


A título de exemplo, quando há o falecimento do proprietário de um imóvel, não é qualquer pessoa que pode negociá-lo para fins de venda e locação. Há uma sequência a ser respeitada, conforme o Código Civil disciplina, de pessoas que estariam autorizadas para o ato. Vindo o profissional a alugar um imóvel em que o locador não é legitimado para tanto, poderá incorrer em responsabilização civil, tendo que indenizar aquele a quem prejudicou com sua falta de diligência.


Com relação ao imóvel, da mesma forma. É necessário saber se o imóvel está apto à comercialização, além de ser importante a inclusão de todos os dados cadastrais do imóvel, desde o endereço completo, até os códigos fornecidos pelas concessionárias de consumo (água, luz, gás etc.), de contribuinte do IPTU, condomínio, número e cartório de registro da matrícula.



ATRIBUIÇÕES DO GESTOR DA ADMINITRAÇÃO


É preciso deixar muito clara as atribuições do contratado, e observar o que disciplina o artigo 601 do Código Civil: “não sendo o prestador de serviço contratado para certo e determinado trabalho, entender-se-á que se obrigou a todo e qualquer serviço compatível com as suas forças e condições.”.


Esse dispositivo diz que, se o profissional deixar de estipular em seu contrato de prestação de serviço suas exatas atribuições, em eventual judicialização do contrato, poderá o juiz entender que certos serviços deveriam ser por ele prestados, causando enorme prejuízo ao profissional.


Vamos de exemplo novamente?


Suponha que a sua administração não englobe a limpeza e conservação do imóvel enquanto ele estiver vazio. Se no contrato não houver cláusula expressa das limitações dos serviços prestados, entendendo o juiz que tais atribuições seriam compatíveis com suas forças e condições, você será obrigado a prestar tal serviço.


Desta forma, especifique o máximo possível de suas atribuições no contrato, desde os portais em que pretende anunciar o imóvel (lembrando que essa opção é exclusiva do profissional), até os poderes conferidos pelo locador ao administrador.


Uma observação importante é em relação às indicações de profissionais ao locador pela administradora. A partir do momento que indicamos um profissional a alguém, comprometemo-nos com o resultado dessa prestação de serviço.


Perceba: se a imobiliária ou o corretor responsável pela administração do imóvel indica, por exemplo, um profissional eletricista para resolver um problema específico e, ao invés disso, acaba piorando o cenário inicial, o administrador se responsabiliza por essa indicação. No Código Civil chamamos de culpa in eligendo.


Então, muito cuidado com os profissionais com os quais você faz suas parcerias.



REMUNERAÇÃO DO GESTOR DA LOCAÇÃO


Aqui falamos da contraprestação do serviço de administração do imóvel, devendo especificar como será feita a forma de pagamento, dentre elas a taxa de intermediação e de administração, se haverá a prestação de serviço mesmo que o imóvel esteja vazio e quais limitações que esses serviços terão.


Além disso, também precisa ser tratado quem irá arcar com a análise de ficha, confecção do contrato, distrato, dos laudos de vistoria, bem como as questões atinentes à eventual rescisão do contrato de locação ou mesmo do de prestação de serviços, pois somente podem ser cobradas as porcentagens e multas respectivas se estiverem expressas no contrato de prestação de serviços.



GUARDA E SEGURANÇA DOS DADOS – LEI DE PROTEÇÃO DE DADOS


Após a vigência da Lei 13.709/2018, todos os profissionais, especialmente aqueles que lidam constantemente com dados sensíveis de seus clientes, como é o caso das imobiliárias e corretores de imóveis, precisam cuidar das questões atinentes à proteção de dados, incluindo em seus contratos e demais documentos a autorização dos clientes para utilizar e transferir seus dados pessoais, bem como os caminhos percorridos dessas transferências.



OUTRAS QUESTÕES QUE PRECISAM SER ANALISADAS


Quais garantias o locador aceita? Qual forma de repasse dos aluguéis? Em relação às cobranças extrajudiciais e judiciais, e suas respectivas taxas, de quem é a responsabilidade?


Qual o prazo de vigência do contrato e as penalidades em eventual quebra contratual? E se o administrador quiser sub-rogar a administração, qual cláusula incluir para evitar o distrato sem a incidência de multa? E se uma das partes falecer, como impedir o fim do contrato? E se o imóvel for vendido, como resguardar minha taxa de intermediação?


Por fim, o contrato está assinado pelo contratante e contratado? Exige-se a assinatura de duas testemunhas para servir de título executivo extrajudicial? Se houver demanda judicial, qual cidade será escolhida para sua discussão?



Todas essas indagações são de suma importância para a elaboração e revisão de um bom contrato de administração de imóvel que ofereça o mínimo de proteção e amparo legal. Se você é um profissional dedicado e preocupado com sua imagem no mercado imobiliário, deve estar atento aos detalhes a fim de garantir uma atuação diligente e com maior segurança aos seus clientes. Boas contratações!



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Caso tenha restado alguma dúvida, ou precise de uma consultoria em relação ao assunto aqui tratado, fique à vontade para entrar em contato pelo e-mail: tatifmotta@adv.oabsp.org.br ou através do meu perfil do Instagram: @tatianefmotta.

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