O inquilino se divorciou. E agora?

Sub-rogação no contrato de locação

A Lei do Inquilinato prevê diversas situações com intuito de preservar a relação contratual nas locações de imóvel. Dentre elas, as hipóteses em que o inquilino deixa de existir – sim, estou falando no caso de morte – ou, mesmo, da separação do casal locatário.

Hoje iremos tratar da locação nos casos de quebra do vínculo matrimonial, em que aquele que não figurava como parte do contrato irá permanecer na posse do imóvel.

Inicialmente, é importante lembrar que a lei brasileira não faz distinção entre pessoas casadas e em união estável, tampouco das relações homoafetivas quanto aos critérios de proteção, de modo que, quando falamos em separação, devemos entender como divórcio e, também, dissolução de união estável. De igual forma, inclui-se, aqui, a separação de fato, hipóteses em que um casal, ainda que não tenha se divorciado/dissolvido a união, não mais possuem relação conjugal.

Sem mais rodeios, vamos ao que a própria legislação do inquilinato disciplina sobre o nosso questionamento:

Art. 12. Em casos de separação de fato, separação judicial, divórcio ou dissolução de união estável, a locação residencial prosseguirá automaticamente com o cônjuge ou companheiro que permanecer no imóvel.

Não parece haver dúvidas de que, quando há a quebra do vínculo matrimonial, a locação irá prosseguir automática e obrigatoriamente com aquele que permanecer no imóvel, certo?

Bom... não é bem assim.

Primeiro porque, mesmo que o artigo mencione o verbo impositivo “prosseguirá”, para que haja o reconhecimento da sub-rogação, é preciso que haja uma comunicação inequívoca ao locador.

Antes de nos aprofundarmos no assunto, vamos esclarecer, de forma simples, o que é sub-rogação.

Sub-rogar significa substituir uma pessoa ou coisa por outra; seria colocar no lugar de alguém; substituir ou transferir uma coisa pela outra, ou um direito ou encargo a outro.

Assim, caso não seja o locador avisado dessa substituição, eventual inadimplência ou problemas decorrentes da locação deverão ser demandados contra a parte originária do contrato.

Por exemplo: suponha que você alugou um imóvel para residir com sua esposa e, no decorrer da locação, resolvem se divorciar; portanto, você deixa o imóvel para que ela resida nele sozinha.

Deixando de comunicar essa nova situação ao locador, e vindo sua ex-esposa inadimplir com as obrigações contratuais, você será processado por isso, mesmo que não mais usufrua do imóvel, devendo responder pelos danos por ela causados.

Perceba: a comunicação expressa é obrigatória e essencial, pois somente através dela há a possibilidade de se evitar que o ex-cônjuge ou ex-companheiro que deixara o imóvel (locatário sub-rogante) seja responsabilizado.

E atente-se ao modo dessa comunicação, pois não basta que seja ela verbal. Para maior segurança jurídica, aconselha-se que a comunicação seja por escrito.

ISSO SIGNIFICA QUE O LOCADOR NÃO É OBRIGADO A ACEITAR A SUB-ROGAÇÃO?

Na verdade, nos casos de sub-rogação legal (prevista em lei) o locador não tem a opção de aceitar ou não, haja vista ser um direito potestativo (aquele tipo de direito que não cabe contestação ou questionamento) do cônjuge ou companheiro que permanecer no imóvel (sub-rogado).

Então, havendo a recusa do locador, o sub-rogado poderá se valer da ação chamada de “consignação de pagamento”, depositando o valor em juízo dos aluguéis devidos, e/ou da ação “declaratória” a fim de que o juiz declare a existência da relação jurídica entre o locador e o sub-rogado.

E O FIADOR, É OBRIGADO A PERMANECER GARANTINDO A LOCAÇÃO?

De igual maneira, é imprescindível comunicar de forma inequívoca o fiador, caso tenha sido a fiança a modalidade escolhida quando da garantia da locação. No entanto, o fiador não pode ser obrigado a continuar garantindo o contrato para pessoa diversa, tendo em vista que essa modalidade tem caráter pessoal.

Nestes casos, exonerando-se o fiador, o sub-rogado terá de substituir a garantia da locação, no prazo de 30 (trinta) dias, sob pena de desfazimento da locação.

Mas é importante mencionar que o fiador, ainda que peça a exoneração, será responsável pelos efeitos da fiança dirante 120 (cento e vinte) dias após a notificação ao locador.

E SE O FIADOR FOR O PRÓPRIO CÔNJUGE NO CONTRATO DE LOCAÇÃO?

Uma outra dúvida bastante recorrente, por exemplo, é se o marido pode ser fiador da esposa em contrato de locação, e a resposta é: depende.

Provavelmente, caso você tenha se deparado com um contrato em que o marido era fiador da esposa, é porque o regime de bens do casal permitiu isso. Ou seja, eles seriam casados pelo regime da separação total de bens.

Isso porque, neste regime, os bens e dívidas do casal são independentes, ou seja, não comunica ao outro, fazendo com que a fiança seja de fato uma garantia ao locador em caso de inadimplência.

Para ficar mais didático: imagine que a locatária (esposa) fique inadimplente no contrato de locação. Em eventual ação de execução, não pagando a locatária a dívida voluntariamente, tampouco o fiador (marido), o locador buscaria os bens deles para a satisfação do crédito, certo? No entanto, sendo eles casados sob regime em que os bens se comunicam, de que adiantaria?

Neste caso, portanto, respondendo a pergunta, se o cônjuge for o fiador do outro no contrato de aluguel, funcionaria da mesma forma: aquele que afiançou não será obrigado a dar continuidade, podendo se exonerar.

E SE EU NÃO TIVER CONDIÇÕES FINANCEIRAS PARA ARCAR COM O ALUGUEL?

Aqui está o grande dilema da sub-rogação nos contratos de locação residencial.

Imagine que, após um casal ter se separado, aquele que resolveu sair do imóvel era o verdadeiro provedor da família e o cônjuge/companheiro que permaneceria no imóvel não possui condições financeiras para arcar, sozinho, com os alugueis e demais encargos.

Agora fica a pergunta: parece coerente, até mesmo justo, que fosse essa pessoa impelida às obrigações contratuais? Não nos parece absurdo impor a locação a quem não foi parte efetiva do contrato?

O saudoso Sylvio Capanema, profundo conhecedor da Lei do Inquilinato, afirmava que a sub-rogação não deve ser entendida como automática – contrariando a própria letra da lei – e obrigatória.

Em resumo, seria uma faculdade e não um dever.

Ele defendia que, se não conviesse ao cônjuge ou companheiro manter o vínculo, poderia ele desocupar o imóvel, independentemente de multa, pois estaríamos diante de uma resolução culposa. Significa dizer que o contrato de locação estaria sendo desfeito não por mera liberalidade, mas sim por força maior.

No entanto, esse entendimento não é pacífico na jurisprudência.

Desta forma, caso você esteja ou venha a enfrentar situação semelhante e não possua recursos para manter a locação, busque comunicar o locador por escrito de forma imediata (seja através de notificação extrajudicial, e-mail ou WhatsApp, importando que seja de forma inequívoca), da sua intenção de desfazer a locação, explicando toda situação e solicitando a exoneração da multa contratual.

Caso ele não queira aceitar, uma saída seria ajuizar ação com as provas pertinentes com intuito de comprovar a impossibilidade de dar continuidade à relação jurídica. Para isso, contrate um advogado especialista em direito imobiliário para auxiliá-lo nesta questão.

Por fim, caso você seja corretor de imóvel, administrador, ou gestor de uma imobiliária, o conselho é que inclua sempre o casal nos contratos de locação residencial para figurar como locatários, independentemente de ser somente um deles o responsável pelos pagamentos dos encargos locatícios.

Desse modo, não importará quem deixará ou não o imóvel, a responsabilidade será solidária, respondendo ambos por todos os encargos enquanto perdurar a locação.

Caso você seja locador e esteja buscando uma elaboração contratual de acordo com as suas necessidades, basta clicar no botão abaixo para ser direcionado a um atendimento especializado.

ATENDIMENTO ESPECIALIZADO

Este artigo foi escrito e publicado pela advogada Tatiane Motta, especialista na área de direito imobiliário e contratual. Para maiores informações, entre em contato através do e-mail contato@tatianemotta.com.br ou no direct do Instagram @tatianefmotta

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