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Como fica a divisão do imóvel no divórcio?

Atualizado: 10 de jan.



Uma das consultorias campeãs que eu presto relaciona-se a divisão dos bens no momento do divórcio. Muitos cônjuges e ex-cônjuges me procuram para entender como deve ficar a divisão do imóvel e, a primeira pergunta que precisamos fazer é: qual foi o regime de bens escolhido no casamento?


Semana passada eu postei um artigo explicando brevemente os reflexos patrimoniais que cada um dos regimes de bens possui. Caso não tenha visto e queira entender melhor, clique aqui. Sugiro fortemente que leia!


Vamos lá.


Por que, afinal, é importante saber qual o regime de bens regia o casamento?

Porque será o regime escolhido que determinará o destino de cada um dos bens, sejam eles imóveis ou não.


Vou usar os mesmos personagens do artigo anterior como exemplo.


Suponha que José e Maria tenham se casado no regime da comunhão parcial de bens e me procuraram para realizar o divórcio (aos que não leram ainda o artigo sugerido acima, vale esclarecer: José possuía um veículo e, Maria, uma chácara, adquiridos antes do casamento, e compraram um apartamento após a união).



COMO É FEITA A PARTILHA DE BENS NA COMUNHÃO PARCIAL?


Bom, sabendo quais bens foram adquiridos antes e depois do casamento facilita bastante o esclarecimento.


O veículo e a chácara permanecerão sendo patrimônio incomunicável, porém, o apartamento deverá ser dividido.


Daí, em relação ao apartamento, precisamos saber:


  • Ele foi adquirido à vista?

  • Ficou especificado na escritura de compra o valor que cada cônjuge pagou?

  • Ou ele é fruto de financiamento bancário?



COMO FICA A PARTILHA DO IMÓVEL ADQUIRIDO À VISTA?


Caso tenha sido pago à vista, e não houver especificação do valor pago individualmente, o valor levantado do apartamento deverá ser dividido em partes iguais entre o casal. Ficará a cargo deles decidir se um comprará a parte do outro, ou se preferirão vender o apartamento a terceiro e dividir o valor em dinheiro.


Importante esclarecer aqui uma coisa: é bastante comum que um dos cônjuges - normalmente o homem – “abra mão” da sua parte para a ex-esposa. Nestes casos, configura-se o instituto da doação, incidindo o imposto chamado de ITCMD (Imposto de Transmissão Causa Mortis ou Doação). No estado de São Paulo, por exemplo, a alíquota é de 4% (2022) sobre o valor do imóvel.



COMO FICA A PARTILHA DO IMÓVEL FINANCIADO?

Quando falamos de bens adquiridos através de financiamento, não são, tecnicamente, de propriedade daqueles que o “adquiriram”. No caso de financiamento bancário, o imóvel será do banco até a sua integral quitação.


Isso impede a partilha do bem? Não, pois aqui serão partilhados os direitos sobre este financiamento.


Vamos juntos ver os possíveis desdobramentos.



PODEMOS VENDER IMÓVEL FINANCIADO?


Na maioria das vezes, os casais optam por não permanecer com qualquer vínculo patrimonial com o ex-cônjuge, decidindo por vender os bens comuns.


Quando falamos de bens financiados por instituições bancárias, exige-se a sua anuência para que as pendências financeiras sejam transferidas a terceiros. Caso isso ocorra, o valor da venda - que será aproximadamente o valor investido em comum esforço durante a união - deverá ser dividido em partes iguais entre os cônjuges.


Sabemos, no entanto, que em regra as instituições não autorizam a transferência de financiamento, tendo o casal a opção de:


  1. Ambos continuarem a pagar o financiamento em conjunto para que, ao final, possam ratear o valor da venda deste imóvel;

  2. Colocar o imóvel para alugar e, rateando a renda obtida da locação, optem por pagar o financiamento até o final para dividi-lo posteriormente; ou

  3. Ceder os direitos sobre o imóvel a terceiros, através de instrumento particular, transferindo os direitos e obrigações (sobre esse tema, leiam meu artigo publicado no Jusbrasil: Contrato de compra e venda de imóvel e cessão de direitos sobre imóvel. Qual a diferença?)



E aproveito para alertá-los: caso esteja nesta situação, não deixem de cumprir com os pagamentos das parcelas do financiamento até a resolução do conflito, pois, incorrendo em inadimplência, o imóvel poderá ir a leilão, ocasionando enormes prejuízos para o ex-casal.



MINHA EX-ESPOSA FICARÁ NO IMÓVEL. COMO FICA A DIVISÃO?


Resolvendo um dos ex-cônjuges permanecer no imóvel, dois desdobramentos poderão acontecer:


  1. Ele arcará, dali em diante, com as parcelas do financiamento;

  2. Deverão ser calculados os valores pagos em esforço comum até a data da separação a fim de que sejam divididos meio a meio, pagando aquele que permanecer no imóvel a quota-parte do outro.



Muito comum, no entanto, que a parte que permanece no imóvel não tenha condição financeira imediata para arcar com o pagamento da parte do outro de maneira integral. Neste caso, terão que, em comum acordo, estipular a melhor forma desse pagamento, que pode ser feito em parcelas mensais, por exemplo, sendo essencial a formalização deste acordo por contrato escrito, ou através da comunicação do acordado ao Juiz para que este o homologue.


Um ponto que precisa ser esclarecido é que, aconselha-se que o ex-casal busque a anuência do banco para a transferência de titularidade para o nome de uma só das partes, para afastar a responsabilidade solidária em eventual inadimplemento daquele que permanecer no imóvel. Ou seja, não buscando a anuência da instituição financeira, ambos responderão pelas dívidas deixadas, cabendo a parte lesada discutir eventuais prejuízos judicialmente.


Em resumo:


  • Estipule e deixar expresso na ação de divórcio, se judicial, ou na escritura pública, se extrajudicial, a divisão desse imóvel financiado, e guardar todos os comprovantes de pagamento para futura necessidade de comprovação;

  • Ou optar pela continuidade conjunta dos pagamentos para que, futuramente, realizem a divisão.


Se estivermos falando de imóvel quitado, da mesma forma: precisam os ex-cônjuges decidirem se irão vender o imóvel e ratear o valor levantado, ou se um deles permanecerá residindo, devendo arcar com a metade do outro.


E NA HIPÓTESE DE NÃO CONSEGUIR VENDER O IMÓVEL?


Acontece bastante, também, dos cônjuges colocarem o imóvel à venda ou para locação, permanecendo vazio enquanto isso não acontece. Nestes casos, ambos terão a responsabilidade de cuidar da preservação do imóvel, podendo surgir direito à indenização dos valores gastos individualmente por um dos cônjuges para a conservação do imóvel até a sua venda.

Na hipótese do imóvel ser locado, os valores deverão ser rateados de acordo com a porcentagem de propriedade de cada um dos ex-cônjuges.


Alerto, novamente: é bastante comum a locação ser feita somente por uma das partes sem comunicar ao outro. Isso acontece, ou por puro desconhecimento, ou mesmo por pura má-fé, mas lembrem-se: havendo um condomínio (propriedade comum), os frutos desta locação precisam ser rateados!


Não sendo dada a parte o que lhe é devido, poderá o ex-cônjuge preterido de seu direito exigir indenização pela falta de repasse, o que será calculado desde o início da locação.


Há a hipótese, também, de um dos cônjuges permanecer no imóvel, impedindo muitas vezes a sua venda. Neste caso, deverá ele pagar ao ex-cônjuge aluguéis pelo uso exclusivo do bem, valor este que será proporcional, obviamente, à sua quota-parte.


Ou seja, se o valor de mercado sugere cobrança de aluguel em torno de R$3.000,00, o ex-cônjuge que permanecer no imóvel deverá pagar ao outro a metade deste valor (R$1.500,00).


MEU EX NÃO PERMITE A VENDA DO IMÓVEL E NÃO ME PAGA ALUGUEL. O QUE FAZER?


Neste cenário – mais comum do que se imagina – a única solução possível é contratar um advogado para ajuizar uma ação intitulada de EXTINÇÃO DE CONDOMÍNIO. Nesta ação acontecerá a venda forçada do imóvel em hasta pública, para que, assim, seja feita a repartição dos valores levantados da venda do imóvel.


Mas, é importante que eu diga que essa via é a mais prejudicial para as partes, pois leva tempo, dinheiro (demora do judiciário, custas processuais, honorários advocatícios etc.), transtornos e desgaste emocional, além de desvalorizar monetariamente o imóvel.


O ideal, portanto, é que o ex-casal busque orientação jurídica a fim de solucionar o mais rápido possível as questões patrimoniais e possam evitar quaisquer tipos de prejuízos que uma separação pode causar.



E A DIVISÃO DE BENS QUANDO O CASAL POSSUI FILHOS?


Quando falamos em divisão de bens no divórcio, em regra, nada afeta a questão do ex-casal possuir ou não filhos. O que afeta, neste caso, é a possiblidade do divórcio poder ser feito de forma extrajudicial (diretamente no cartório) ou judicial, ou melhor, as etapas a serem seguidas.


Por exemplo, se o casal pretende se divorciar, mas não regulamentaram as questões pertinentes aos alimentos e convivência com as crianças, precisará ser resolvida judicialmente, podendo ser em conjunto com as questões patrimoniais, ou não.


Interessante discussão refere-se aos imóveis financiados pelo programa Minha Casa Minha Vida (que retornou, substituindo o Casa Verde e Amarela) o qual define, por meio da lei 14.620/2023, que as mulheres terão prioridade nos contratos e registros do imóvel.


Caso seja ela chefe de família, sequer precisará da autorização/concordância do marido/companheiro e, assim, o imóvel adquirido, ainda que durante o casamento ou união estável, ficará com a mulher, independentemente do regime de bens escolhido (exceto se houver sido utilizado recursos do FGTS e quando a guarda ficar exclusivamente sob os cuidados do homem).


Mas é claro, eventual discussão acerca dos prejuízos sofridos deverá ser discutido por meio de ação judicial indenizatória.



Não há como esgotar as possibilidades em um artigo, e precisamos lembrar que cada caso tem suas próprias especificidades. Caso tenha ficado com alguma dúvida e queira orientação jurídica para o seu caso concreto, estou disponível no endereço de e-mail: contato@tatianemotta.com.br.

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