O locador pode se recusar a receber as chaves do imóvel?

A devolução das chaves é o momento que encerra, na prática, o contrato de locação, pois é o momento em que o inquilino entrega o imóvel e deixa de exercer a posse direta sobre ele.

A partir daí, em regra, cessam as cobranças de aluguel e encargos vinculados ao uso do bem e, justamente por isso, a recusa do locador em receber as chaves é um ponto de alerta.

Não é raro que o proprietário, diante de aluguéis em atraso ou da constatação de danos no imóvel, se recuse a receber as chaves como forma de pressionar o inquilino a pagar o que deve ou a reparar o prejuízo antes da entrega. Isso se dá porque o entendimento do locador é, muitas vezes, este: “enquanto eu não recebo as chaves, o contrato continua e o aluguel segue correndo”.

O problema é que essa conduta não encontra amparo legal.

A Lei do Inquilinato, que regula as locações urbanas, não autoriza o locador a impedir a devolução do imóvel como mecanismo de cobrança, de modo que, se existem valores em atraso ou danos materiais, o caminho juridicamente adequado é receber o imóvel, apurar as pendências e buscar a cobrança pelas vias próprias, inclusive judicialmente, se necessário.

Impedir a devolução não resolve o débito; pelo contrário, pode ampliar o conflito e gerar consequências jurídicas relevantes ao locador.

O QUE ACONTECE QUANDO O LOCADOR SE RECUSA A RECEBER AS CHAVES?

Quando há recusa injustificada, o inquilino poderá se utilizar de uma medida judicial chamada ação de consignação de chaves. Em termos simples, trata-se de um processo no qual o inquilino demonstra ao juiz que tentou devolver o imóvel, mas o locador se negou a receber.

Ao propor essa ação, o inquilino deposita as chaves em juízo e formaliza a intenção de encerrar a locação e, a partir desse momento, interrompe-se a cobrança de aluguéis e encargos que seriam indevidos após a tentativa de devolução.

Isso é especialmente importante porque, enquanto não há formalização da entrega, muitos locadores continuam emitindo cobranças como se o imóvel ainda estivesse na posse do inquilino. Assim, quando fica comprovado que houve recusa injustificada, a cobrança posterior pode ser considerada indevida.

Outro ponto relevante diz respeito à diferença entre devolução formal e abandono do imóvel.

Abandonar o imóvel sem comunicação não é a mesma coisa que tentar devolvê-lo formalmente. O abandono pode gerar continuidade das cobranças até que a situação seja esclarecida, já a tentativa documentada de entrega demonstra boa-fé e intenção de encerrar o vínculo.

Por isso, a forma como a devolução é conduzida faz toda a diferença.

RECUSA DAS CHAVES E EXONERAÇÃO DO FIADOR

A recusa do locador em receber as chaves não afeta apenas o inquilino, podendo atingir também o fiador.

O fiador é a pessoa que garante o cumprimento das obrigações do contrato de locação, respondendo pelos débitos caso o inquilino não pague. No entanto, essa garantia não pode ser prolongada indefinidamente por comportamento do próprio locador.

O Superior Tribunal de Justiça (STJ) já reconheceu que a recusa injustificada em receber as chaves pode autorizar a exoneração do fiador, ou seja, permite que o fiador se desvincule da obrigação, deixando de responder como garantidor. Isso ocorre porque, se o contrato poderia ter sido encerrado regularmente, mas não foi por ato do próprio locador, não é razoável manter o fiador preso a uma obrigação que se estende artificialmente.

Em outras palavras, o locador não pode criar uma situação que prolonga o contrato e, ao mesmo tempo, exigir que o fiador continue respondendo como se nada tivesse acontecido.

E SE HOUVER DANOS OU DÍVIDAS DEIXADAS PELO INQUILINO?

Locador, receber as chaves não significa abrir mão do direito de cobrar.

Se o imóvel apresentar danos além do desgaste natural pelo uso, o locador pode realizar vistoria, comparar com o laudo de entrada e quantificar o prejuízo. O laudo de vistoria inicial, assinado pelo inquilino, é peça fundamental nesse momento, pois registra as condições do imóvel no início da locação.

Da mesma forma, eventuais aluguéis em atraso, encargos ou multas contratuais podem ser cobrados administrativamente ou judicialmente. O que a lei não admite é utilizar a retenção das chaves como forma de coerção.

A cobrança deve seguir o devido processo legal e isso significa respeitar os mecanismos previstos na legislação, evitando atitudes que possam ser interpretadas como abuso de direito.

QUAIS AS CONSEQUÊNCIAS PARA O LOCADOR QUE SE RECUSA A RECEBER AS CHAVES?

A recusa injustificada do locador de receber as chaves pode gerar efeitos contrários aos pretendidos, pois além da possibilidade de interrupção da cobrança de aluguéis após a tentativa formal de devolução, pode haver discussão judicial desnecessária, gastos não previstos, como a contratação de advogado para a defesa processual, custas judiciais, além de todo o desgaste entre as partes.

Em determinadas situações, a postura do locador pode ser analisada sob a ótica do abuso de direito, especialmente quando impede o encerramento regular da locação sem fundamento legítimo.

É importante compreender que o contrato de locação estabelece direitos e deveres para ambos os lados, de modo que, assim como o inquilino deve cumprir suas obrigações, o locador também precisa respeitar os limites impostos pela lei.

COMO EVITAR ESSE TIPO DE CONFLITO?

Grande parte dos problemas envolvendo devolução de imóvel poderia ser evitada apenas com um contrato de locação bem elaborado, cláusulas claras sobre encerramento da locação e laudo de vistoria detalhado.

Comunicação formal entre as partes também é essencial, o que pode ser feito através de notificações por escrito (notificação extrajudicial) e registros documentais, os quais ajudam a demonstrar boa-fé e organização de ambas as partes.

Quando o conflito já está instalado, a análise individual do contrato e das circunstâncias concretas é indispensável para definir a melhor estratégia, seja para formalizar a devolução, cobrar valores ou resguardar a posição do fiador.

A devolução das chaves não deve ser transformada em instrumento de pressão pelo locador, sendo ela uma etapa natural do encerramento da locação e que precisa ser conduzida com bastante responsabilidade.

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QUERO ATENDIMENTO

Este artigo foi escrito e publicado pela advogada Tatiane Motta, especialista na área de direito imobiliário e contratual. Para maiores informações, entre em contato através do e-mail contato@tatianemotta.com.br ou no direct do Instagram @tmottadvocacia.