Até quando o fiador fica responsável pelo contrato de locação?

Uma das dúvidas mais comuns em contratos de locação em que a garantia exigida é a fiança é entender até que momento o fiador responde pelas obrigações do inquilino.

Antes de adentrarmos no tema, preciso deixar algo muito claro: prestar fiança é uma das decisões mais sérias que alguém pode assumir. Sem exagero! Quem aceita ser fiador precisa ter absoluta segurança do que está fazendo, porque passa a responder junto com o inquilino, podendo comprometer, inclusive, seu único imóvel, ainda que seja bem de família.

Com essa introdução, vamos às dúvidas mais frequentes:

QUAL É A RESPONSABILIDADE DO FIADOR NO CONTRATO DE LOCAÇÃO?

O fiador é a pessoa que garante o cumprimento das obrigações assumidas pelo inquilino, especialmente o pagamento de aluguéis, encargos e eventuais danos ao imóvel.

Isso significa que, caso o locatário deixe de pagar qualquer encargo previsto no contrato ou entregue o imóvel com danos que superem o desgaste natural, o locador pode cobrar diretamente do fiador.

Essa responsabilidade não é automática e ilimitada. O Código Civil prevê o chamado “benefício de ordem”, que permitiria ao fiador exigir que os bens do devedor principal sejam executados antes dos seus. No entanto, o mesmo Código permite que o fiador renuncie a esse benefício, e praticamente todos os contratos de locação trazem cláusulas em que o fiador declara expressamente essa renúncia, ou se obriga como “principal pagador” ou “devedor solidário”.

Na prática, em grande parte dos casos, o inquilino inadimplente não possui bens suficientes para quitar o débito, e os bens do fiador acabam sendo atingidos.

O FIADOR RESPONDE APENAS ATÉ O FIM DO CONTRATO?

Depende.

Nos contratos de locação de imóveis urbanos, quando o prazo contratual determinado termina e o inquilino permanece no imóvel sem oposição do locador, ocorre a prorrogação automática por prazo indeterminado.

A Lei do Inquilinato estabelece que a garantia da locação, incluindo-se aqui a fiança, se estende até a efetiva devolução do imóvel, ainda que a locação esteja prorrogada por prazo indeterminado, salvo se houver cláusula expressa em sentido contrário.

Observação importante: durante o prazo determinado do contrato, o fiador não pode se exonerar, a menos que haja concordância expressa do locador. Ou seja, enquanto o contrato estiver vigente por prazo determinado, o fiador deverá cumprir sua obrigação até o final.

O FIADOR RESPONDE NA PRORROGAÇÃO DO CONTRATO?

Como dito anteriormente, se o contrato não contiver cláusula limitando expressamente a fiança ao prazo determinado, o fiador continuará responsável mesmo após a prorrogação por tempo indeterminado.

Isso significa que, caso o fiador não queira assumir responsabilidade por tempo indefinido, deve exigir que conste no contrato cláusula delimitando o período da fiança.

O FIADOR PODE SE EXONERAR DA OBRIGAÇÃO?

Sim, em determinadas situações.

Durante o prazo determinado da locação, o fiador não pode se exonerar, salvo se houver um acordo expresso com o locador autorizando essa exoneração.

Por outro lado, quando o contrato estiver prorrogado por prazo indeterminado, o fiador pode notificar formalmente o locador informando sua intenção de não mais garantir o contrato. Essa é uma medida importante para quem não deseja permanecer vinculado indefinidamente.

Outra hipótese de exoneração ocorre nos casos de separação, divórcio ou dissolução de união estável do locatário. Se a locação prosseguir apenas com o ex-cônjuge ocupando o imóvel, e se o contrato original não foi assinado pelo casal, o fiador poderá se exonerar da obrigação.

Em ambos os casos, após a notificação de exoneração, o fiador ainda permanece responsável pelos encargos durante 120 dias (seis meses), mas deixa de responder por obrigações futuras após esse prazo. Havendo substituição da garantia pelo locatário dentro do prazo legal, a responsabilidade do fiador cessa imediatamente.

O Código Civil também prevê outras hipóteses de exoneração. Por exemplo, o fiador, mesmo que solidário, ficará desobrigado se o locador deixar de cobrar uma dívida vencida no prazo devido, permitindo que o valor aumente com juros e correção monetária, agravando a responsabilidade do fiador. Nesses casos, caberá ao juiz analisar o caso concreto.

Além disso, o fiador não pode ser responsabilizado por alterações contratuais realizadas por aditivo sem sua anuência. Portanto, qualquer modificação no contrato exige a assinatura do fiador.

QUAIS RISCOS O FIADOR ASSUME?

Ao assinar como fiador, a pessoa pode responder por:

• aluguéis atrasados;

• encargos como condomínio e IPTU;

• multas contratuais;

• danos ao imóvel;

• honorários advocatícios e custas judiciais;

• eventual despejo e cobrança judicial.

Se houver inadimplência e não ocorrer o pagamento voluntário pelo inquilino ou pelo fiador, o locador pode ajuizar ação de despejo e/ou cobrança, sendo que o patrimônio do fiador poderá ser atingido para satisfazer a dívida.

Existe inclusive uma Súmula do Superior Tribunal de Justiça (STJ) que confirma a possibilidade de penhora do único imóvel do fiador, mesmo que seja bem de família, em caso de dívida decorrente de contrato de locação.

Curiosamente, essa regra não se aplica ao próprio inquilino inadimplente, cujo único imóvel permanece protegido se for utilizado para moradia ou subsistência.

Por isso, assumir o papel de fiador exige plena ciência das consequências jurídicas.

 

OS HERDEIROS DO FIADOR ASSUMEM AS DÍVIDAS DO CONTRATO?

No caso de falecimento do fiador, suas obrigações não se transferem automaticamente aos herdeiros, pois a fiança é um contrato baseado na confiança pessoal.

No entanto, devido ao princípio da universalidade da herança, os herdeiros respondem pelos aluguéis e encargos vencidos até a data do óbito, sempre limitados ao valor da herança. Isso evita que o patrimônio pessoal do herdeiro seja utilizado para pagar dívidas superiores ao que foi herdado.

CONCLUSÃO

Se você é locador, inquilino, fiador ou corretor de imóveis e possui dúvidas sobre a responsabilidade do fiador no contrato de locação, buscar orientação jurídica especializada é essencial.

A análise personalizada, ou a própria elaboração do contrato com auxílio de um advogado especializado na área de direito imobiliário e contratual, permite identificar riscos, esclarecer responsabilidades, prevenir litígios e oferecer segurança e transparência às partes, evitando surpresas desagradáveis e responsabilizações inesperadas.

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QUERO ATENDIMENTO

Este artigo foi escrito e publicado pela advogada Tatiane Motta, especialista na área de direito imobiliário e contratual. Para maiores informações, entre em contato através do e-mail contato@tatianemotta.com.br ou no direct do Instagram @tmottadvocacia.