Como evitar o despejo?
- Tatiane Motta
- há 5 horas
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Ao locador é permitido propor ação de despejo nas hipóteses em que a parte locatária descumpre cláusulas contratuais, como uso inadequado do imóvel, perturbação reiterada no condomínio, realização de obras sem autorização ou sublocação irregular.
Também é possível o despejo ao final do prazo contratualmente previsto, caso o inquilino se recuse a devolver o imóvel, bem como nas situações de perda, ausência ou inexigibilidade da garantia.
No entanto, a hipótese mais recorrente no Judiciário, e a que mais preocupa inquilinos/fiadores locadores e corretores, é a ação de despejo por falta de pagamento dos aluguéis e dos encargos locatícios, como condomínio e IPTU.
É exatamente nesse ponto que a Lei do Inquilinato traz mecanismos legais capazes de evitar o despejo, desde que observados dentro do prazo e da forma corretos.
É importante esclarecer desde já: este artigo não tem a intenção de ensinar qualquer medida indevida para impedir um despejo; o objetivo é trazer caminhos legais, previstos na legislação, que podem evitar que o inquilino e sua família sejam desalojados por dificuldades pontuais, situações que, quando enfrentadas com orientação adequada, poderiam ser resolvidas sem judicialização.
Este texto também serve aos locadores e corretores de imóveis, auxiliando na compreensão das alternativas existentes antes de ajuizar uma ação, evitando litígios desnecessários e reduzindo desgastes financeiros, emocionais e de tempo.
Antes de entrarmos nas estratégias práticas para evitar um despejo, é importante esclarecer três pontos que sempre geram dúvidas.
O QUE É DESPEJO?
O despejo é uma ação judicial utilizada pelo locador para retomar o imóvel quando ocorre uma das hipóteses previstas na Lei do Inquilinato, conforme tratamos no início de nosso texto.
QUANTO TEMPO PODE LEVAR UMA AÇÃO DE DESPEJO?
Depende da hipótese. Em casos de despejo liminar por falta de garantia, o juiz pode determinar a desocupação em 15 dias, logo no início do processo. Mas, na prática, a realidade é diferente, pois nos grandes centros, o processo pode demorar um tempo considerável para ser apreciado pelo juiz, e mesmo após sua análise, ele poderá fazer exigências para melhor instruir o processo, ou até mesmo negar a liminar.
Já nos casos de inadimplência com garantia válida, ou por infração contratual, o prazo pode variar de alguns meses a mais de um ano, dependendo da complexidade do caso, do volume de processos judiciais na vara competente, etc.
O LOCADOR PODE EXPULSAR O INQUILINO INADIMPLENTE “À FORÇA”?
Em hipótese alguma! Retomar o imóvel de forma forçada, trocar a fechadura, cortar água ou energia, retirar pertences ou constranger o inquilino é conduta ilegal, configurando inclusive exercício arbitrário das próprias razões e esbulho possessório, podendo gerar indenização por danos morais e materiais.
A retomada do imóvel deve ocorrer por acordo escrito, pela entrega amigável das chaves, ou somente por meio de ordem judicial de despejo. Qualquer medida extrajudicial que imponha desocupação forçada é vedada e pode se voltar contra o locador.
A partir desses esclarecimentos, seguimos agora para as orientações práticas e jurídicas que realmente fazem diferença para evitar que um despejo aconteça.
ANÁLISE DA FICHA CADASTRAL DO INQUILINO
Em muitos casos, o locador acaba ingressando com ação de despejo simplesmente porque, antes de assinar o contrato, não realizou uma análise adequada da ficha cadastral do interessado. Essa etapa é fundamental para mitigar riscos de inadimplência, reduzindo drasticamente a chance de futuras ações.
A verificação de possíveis negativações, protestos, ações judiciais (cíveis ou criminais), além da postura social e da capacidade financeira do inquilino, é essencial para reduzir prejuízos, tratando-se de um procedimento básico, mas que ainda é negligenciado por muitos locadores e imobiliárias.
Sobre esse tema, leia: Análise de ficha do locatário: a alma da locação de imóvel
DISPOSIÇÃO PARA NEGOCIAR
Quando o inquilino percebe que não conseguirá cumprir suas obrigações contratuais, especialmente o pagamento pontual dos aluguéis, é indispensável que comunique imediatamente o locador. A pior estratégia é o silêncio!
A experiência mostra que, diante de uma postura transparente, os locadores ficam mais dispostos a negociar prazos, parcelar valores, ajustar vencimentos temporariamente e até mesmo oferecer alternativas viáveis. E, se a situação se tornar insustentável, a entrega amigável do imóvel – ainda que cause algum impacto financeiro – é quase sempre muito menos onerosa do que enfrentar um despejo judicial.
A orientação também se estende aos locadores, corretores e imobiliárias. Adotar uma postura conciliatória é fundamental, sendo certo que muitas demandas poderiam ser evitadas se houvesse maior diálogo e mediação profissional desde os primeiros sinais de dificuldade.
O processo judicial, além de custoso, é desgastante para todos; e, muitas vezes, o problema poderia ter sido resolvido extrajudicialmente.
COMO EVITAR UMA ORDEM DE DESPEJO?
Se todos os cuidados anteriores foram observados, mas ainda assim a falta de pagamento precisou ser levada ao Judiciário, a Lei do Inquilinato oferece mecanismos para preservar a locação.
Quando há inadimplência de aluguéis e encargos no vencimento, o juiz pode conceder o despejo. Se o contrato estiver desprovido de garantias, seja porque nunca houve garantia válida, seja porque ela deixou de existir durante a locação (como exoneração do fiador), o despejo pode ser concedido liminarmente, e o locatário terá apenas 15 dias para desocupar o imóvel.
Em ambas as hipóteses – despejo comum ou despejo liminar – o locatário e/ou o fiador podem evitar a rescisão se efetuarem, dentro do prazo de 15 dias da citação, o pagamento integral da dívida/débito atualizado mediante depósito judicial.
Diferentemente da regra geral que inspira o direito das obrigações, na qual o credor não é obrigado a receber prestações vencidas, a Lei do Inquilinato impõe ao locador a obrigatoriedade de receber o valor depositado, preservando a continuidade da locação. A lei, portanto, oferece uma “última chance” ao inquilino.
É importante observar que essa oportunidade só será admitida se o inquilino não tiver utilizado esse mesmo benefício nos 24 meses anteriores ao ajuizamento da ação.
Perceba que a legislação do inquilinato tem o objetivo de equilibrar interesses, preservando o direito do locador de retomar o imóvel nas hipóteses de inadimplência, mas também protegendo a função social da moradia, direito fundamental, garantindo ao inquilino a chance de regularizar a dívida e manter sua família no imóvel.
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Este artigo foi escrito e publicado pela advogada Tatiane Motta, especialista na área de direito imobiliário e contratual. Para maiores informações, entre em contato através do e-mail contato@tatianemotta.com.br ou no direct do Instagram @tmottadvocacia.
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