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O que é IPTU, para que serve e quem deve pagar?

Atualizado: 21 de jan.


O que é, para que serve, quem deve pagar o IPTU? Essas e outras dúvidas estão respondidas neste post.
As principais dúvidas sobre IPTU

Todo início de ano traz junto consigo um novo boleto de IPTU. Mas, afinal, o que é? para que serve? como é feito o cálculo desse tão conhecido imposto?



O QUE É IPTU?


O Imposto Predial e Territorial Urbano é o imposto cobrado em razão da propriedade, domínio útil ou posse de prédio ou terreno (bens imóveis) localizado em área urbana. Ou seja, se você é proprietário ou locatário de um bem imóvel (casa, apartamento, sala comercial etc) tem o dever de arcar com o pagamento do imposto.


Nos casos de imóveis localizados em área rural, o imposto será outro, chamado de ITR (Imposto Territorial Rural).


Para fins de cobrança do imposto, o município, através de lei, estabelece a área a ser definida como expansão urbana (urbanizável) observando, ainda, a existência de pelo menos 2 (dois) melhoramentos de infraestrutura urbana.


Mas o que seria “melhoramento de infraestrutura urbana”?


A resposta para essa pergunta está no Código Tributário Nacional (CTN), em seu artigo 32, parágrafo 1º, veja: i) meio-fio ou calçamento, com canalização de água pluvial; ii) abastecimento de água; iii) sistema de esgotos sanitários; iv) rede de iluminação pública para distribuição domiciliar; e v) posto de saúde ou escola primária a, no máximo, três quilômetros de distância do imóvel.


Todavia, ainda que não existam quaisquer das melhorias acima indicadas, e mesmo que a área não seja denominada como “urbana”, o município também poderá incluir uma determinada área como urbanizável, incidindo o IPTU, desde que haja previsão em lei municipal e a aprovação de loteamento destinado à habitação, à indústria ou ao comércio local.



PARA QUE SERVE O IPTU?


Basicamente, a finalidade da arrecadação desse imposto é fiscal, ou seja, objetiva obter recursos financeiros para a administração pública, custeando as despesas gerais do município.


Outros objetivos são os de obter o controle dos preços das propriedades locais e, também, o de reforçar a importância do princípio da função social da propriedade, evitando a má administração dos imóveis, uma vez que, sendo provado que a utilização da propriedade não está sendo produtiva, poderá haver o parcelamento oi edificação compulsória, majoração do imposto, e até mesmo desapropriação.


Além disso, importante mencionar que a Constituição Federal determina a destinação de, no mínimo, 25% à educação e de 15% à saúde, do recolhimento tributário municipal, aqui incluído o IPTU.



COMO É FEITO O CÁLCULO DO IPTU?


O artigo 33 do CTN disciplina que a base de cálculo do IPTU é o valor venal do imóvel, o qual é definido como o valor de venda e compra pelas condições de mercado.


A forma de aferir este valor seria através de uma avaliação individual de cada imóvel pelo município, o que sabemos ser impossível, razão pela qual o ente se utiliza das chamadas plantas genéricas de valores (PGV) como procedimento administrativo a fim de definir o valor a ser utilizado para a base de cálculo, sendo observados, em regra, critérios objetivos e técnicos de modo a dividir as áreas em zonas, com atribuição de valor por metro quadrado (v/m²).


Em resumo, os fatores utilizados pelo município são, por exemplo: o tipo de terreno (se fundo, encravado); se é de esquina; se é um imóvel localizado em condomínio; a idade do imóvel; se é imóvel residencial ou comercial, a área do terreno e de área efetivamente construída etc.


Há também a previsibilidade de aumento progressivo do valor a depender do tempo, localização e uso do imóvel, bem como em eventual aproveitamento inadequado como forma de garantir a função social da propriedade.


Definida a base de cálculo, cada município estabelece a alíquota e forma de cálculo do imposto. Na cidade de São Paulo/SP, para os imóveis com fins exclusivamente ou predominantemente residenciais a alíquota será de 1% sobre a base de cálculo. Para os imóveis não residenciais a alíquota será de 1,5%.



QUEM É O RESPONSÁVEL PELO PAGAMENTO DO IPTU?


Quem responde isso é o artigo 34 do CTN: o contribuinte do IPTU é o proprietário do imóvel, o titular do seu domínio útil ou o seu possuidor a qualquer título.


Interessante é que o recolhimento desse imposto é chamado de obrigação “propter rem”, que significa “própria da coisa”. Ou seja, independentemente da titularidade que deu causa aos débitos, a obrigação acompanhará o bem.


Aqui entra a importância de se realizar a análise de risco no momento de comprar um imóvel, pois, caso se descubram dívidas de IPTU após a aquisição do bem, a responsabilidade recairá sobre o próprio imóvel, forçando o novo comprador a assumir a dívida sob pena de perder o bem recém comprado!



LOCAÇÃO DE IMÓVEL: LOCADOR OU LOCATÁRIO É RESPONSÁVEL PELO IPTU?

Nos casos de locação de imóveis, a responsabilidade, por lei, é do proprietário/locador do imóvel.


No entanto, a própria lei do inquilinato permite que a responsabilidade dos pagamentos possa ser transferida aos inquilinos, enquanto perdurar a locação. Mas, observe: essa transferência precisa ser expressa, ou seja, por contrato escrito.


COMPREI UM IMÓVEL EM CONSTRUÇÃO: DEVO ARCAR COM O IPTU?

Outro momento que exige extrema cautela é no ato de assinar um contrato de compra e venda de imóvel.


Isso porque, na maioria dos casos, a parte compradora desconhece as consequências gerais inseridas nas cláusulas, sendo muitas delas ilegais, as quais acabam sendo inseridas nos contratos justamente pelo desconhecimento da outra parte.


Aqui entra um dos sinais da grande importância de se contratar um advogado, de preferência especializado na área, para analisar o contrato antes da assinatura.


Mas você deve estar se perguntando o que isso tem a ver com o IPTU...


Bom, é comum que nos contratos imobiliários se insiram que a obrigação do pagamento do IPTU por parte dos compradores tenha início no momento da assinatura do contrato. No entanto, a obrigação somente deve começar no momento da imissão da posse, ou seja, com a entrega das chaves, o que não acontece quando se trata de um imóvel em construção.


Desta forma, o pagamento do IPTU é de responsabilidade da construtora/incorporadora até a entrega definitiva das chaves.



Trouxe neste artigo algumas das principais dúvidas sobre o IPTU. No nosso próximo artigo, farei uma complementação trazendo as hipóteses de imunidade, isenção, e se há a possibilidade de revisão do imposto pago.


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Caso tenha ficado com alguma dúvida e queira orientação jurídica para o seu caso concreto, estou disponível no endereço de e-mail: contato@tatianemotta.com.br.

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