Por acaso, nos últimos 5 (cinco) anos você comprou, recebeu, através de herança ou doação, um bem imóvel? Se a sua resposta for sim, é provável que você tenha direito ao ressarcimento perante o Estado.
É isso mesmo.
Mas, antes de tratarmos do assunto, é importante esclarecer do que de fato estamos falando, certo?
Ao vender ou comprar um imóvel, além do pagamento do seu preço, há também outros gastos extras, como:
emissão de certidões atualizadas do vendedor e comprador (certidão de casamento ou nascimento, certidão da matrícula do imóvel, certidões negativas de feitos cíveis e criminais, tanto estaduais como federais etc.);
emolumentos, que são aqueles valores pagos ao Tabelionato de Notas, para a confecção da escritura pública, e ao Cartório de Registro de Imóveis, no momento de levar o bem a registro na matrícula do imóvel; e
Imposto de Transmissão de Bens Imóveis – ITBI, que é o imposto pago ao munícipio em que o imóvel está localizado.
De igual forma é nas transmissões de bens imóveis através de herança e nos casos de doação, só que nestes casos, o imposto incidente é o ITCMD – imposto de transmissão causa mortis e doação.
Cada ente público calcula o imposto aplicando-se uma alíquota (porcentagem). Aqui no Estado de São Paulo, por exemplo, a porcentagem aplicada é de 4% em relação ao ITCMD, e de 3% em relação ao ITBI.
Mas, você sabe sobre qual valor essa alíquota deve ser aplicada?
Na hipótese de herança ou doação, o cálculo do ITCMD deve ser feito com base no valor venal para fins de IPTU do bem ou direito transmitido (casos de posse sobre o imóvel), conforme legislação própria. A base de cálculo do ITBI, por outro lado, é o valor de mercado do bem que será transmitido, independentemente da base de cálculo do IPTU, ou seja, o valor que o imóvel está sendo efetivamente vendido/comprado (valor declarado).
No entanto, os entes públicos responsáveis pela arrecadação (estados e municípios), têm se utilizado do “valor venal de referência” ou mesmo do “valor venal para fins de IPTU” - este último nos casos de aquisições - como base de cálculo dos impostos, o que é declaradamente inconstitucional.
Para exemplificar:
Imagine que você esteja adquirindo um imóvel pelo valor de R$500.000,00 (quinhentos mil reais), mas o valor venal de referência esteja em R$700.000,00 (setecentos mil reais).
O imposto a ser pago neste caso é o ITBI, pois há aqui uma transmissão onerosa.
A prefeitura irá cobrar de você a alíquota de 3% sobre o valor de R$700.000,00, ou seja, você arcará com R$21.000,00 (vinte e um mil reais) de imposto.
Perceba: você terá de pagar R$6.000,00 (seis mil reais) A MAIOR do que realmente deveria, tendo em vista que o ente municipal se utiliza de base de cálculo o valor venal de referência.
Diante desta ilegalidade, o STJ (Superior Tribunal de Justiça) pacificou entendimento segundo o qual a base de cálculo para a apuração do ITBI deve ser o valor declarado pelo contribuinte, e do ITCMD, o valor venal para fins de IPTU, em prestígio ao princípio da boa-fé objetiva.
Logo, se você adquiriu imóveis nos últimos cinco anos, provavelmente recolheu o ITBI sobre o valor venal de referência, e não sobre o valor declarado, tendo, portanto, direito ao ressarcimento pelo erário municipal, através de uma medida judicial chamada repetição do indébito.
Lembrando que essa ação também vale para os casos de transmissão por herança (inventários) e doações.
Já aos que pretendem comprar imóveis por valores inferiores aos indicados no valor venal de referência, ou mesmo no valor venal para fins de IPTU, possuem eles o chamado “direito líquido e certo” ao recolhimento do ITBI com base no valor do negócio. Neste caso, a medida judicial cabível é o mandado de segurança.
Caso você esteja inserido em uma dessas situações, procure auxílio de um advogado especialista em direito imobiliário, o qual saberá analisar a situação, quais documentos serão necessários para o seu ajuizamento, e os fundamentos específicos a serem utilizados.
Eu espero verdadeiramente que esse breve artigo tenha esclarecido sua dúvida e, caso esteja buscando orientação jurídica para o seu caso concreto, estou disponível no endereço de e-mail: contato@tatianemotta.com.br.
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