Custos básicos na compra do imóvel

Comprar um imóvel não envolve apenas o valor negociado entre comprador e vendedor; existem custos obrigatórios na compra de um imóvel que precisam ser considerados antes da assinatura do contrato de compra e venda e, principalmente, antes da formalização da transferência da propriedade.

Ignorar essas despesas pode comprometer o planejamento financeiro familiar e gerar frustração logo no início da aquisição.

A seguir, explico quais os principais custos básicos envolvidos na compra de um imóvel e por que cada etapa é fundamental para uma aquisição segura.

1. CERTIDÕES E ANÁLISE DE RISCO 

Antes mesmo de assinar qualquer compromisso de compra e venda de um imóvel, é altamente recomendável realizar a chamada análise de risco imobiliária, também conhecida como due diligence.

Essa etapa consiste na solicitação de certidões do imóvel e da parte vendedora, com o objetivo de verificar se a propriedade está de fato consolidada em nome de quem se diz dono, o seu estado civil atualizado, se ele figura como sócio em empresas, além de eventual existência de:

• Ações judiciais – municipais, estaduais, federais - no local do imóvel e de residência do vendedor e de eventual empresa;

• Dívidas fiscais (municipais, estaduais e federais);

• Débitos trabalhistas ou ações trabalhistas;

• Débitos condominiais, se o caso;

• Ônus ou restrições.

Embora essa análise não seja obrigatória por lei, ela é essencial para a segurança jurídica da compra.

Somente por meio de uma investigação criteriosa é possível identificar riscos que podem comprometer o imóvel no futuro, além de permitir que o comprador negocie cláusulas protetivas ou, se necessário, evite uma aquisição potencialmente prejudicial.

Aliás, caso esteja buscando essa análise prévia antes de fechar o negócio, entre em contato com nossa equipe especializada, no botão ao final deste conteúdo.

Agora, vamos expor dois exemplos reais de risco:

a) Violação do direito de preferência do inquilino

Se o imóvel estiver alugado e o vendedor não oferecer a proposta ao inquilino, desrespeitando o direito de preferência previsto na Lei do Inquilinato, o locatário poderá, em determinadas circunstâncias, ingressar com ação judicial para adjudicar o imóvel para si.

O comprador poderá ser obrigado a discutir judicialmente a devolução do valor pago, com todos os riscos envolvidos, especialmente se o vendedor agir de má-fé ou desaparecer.

b) Fraude contra credores

Imagine que apenas as certidões pessoais do vendedor tenham sido analisadas, sem investigar eventual participação societária. Anos após a compra, descobre-se que a empresa da qual ele fazia parte respondia por ações trabalhistas milionárias.

Se ficar caracterizado que a venda teve o objetivo de fraudar credores, o imóvel poderá ser atingido judicialmente. Nesses casos, além do risco de perder o patrimônio, o comprador ainda terá que enfrentar longo processo judicial.

Perceba como investir em análise de risco não é custo desnecessário, e sim proteção patrimonial.

2. ITBI - IMPOSTO DE TRANSMISSÃO DE BENS IMÓVEIS

O ITBI é um dos principais custos na compra de imóvel.

Trata-se de imposto municipal obrigatório, devido sempre que há transferência onerosa da propriedade, ou seja, na compra e venda de imóvel.

A alíquota varia conforme o município, geralmente entre 2% e 3% sobre o valor venal, valor venal de referência ou valor da transação, conforme critérios adotados pela prefeitura, embora haja controvérsias sobre este assunto. Inclusive, temos um artigo específico sobre isso. Veja: Base de cálculo do ITBI e ITCMD: valor venal de referência.

Sem o pagamento do ITBI, não é possível registrar o imóvel.

Alguns municípios concedem benefícios ou isenções em situações específicas. Na cidade de São Paulo, por exemplo, há isenção para aquisição do primeiro imóvel residencial por pessoa física, dentro de determinados limites de valor.

Verificar essa possibilidade pode representar economia relevante.

3. ESCRITURA PÚBLICA

   
   

Quando a compra não é realizada por meio de financiamento bancário, é necessária a lavratura de escritura pública em tabelionato de notas.

Um ponto importante: o compromisso de compra e venda (contrato particular ou "contrato de gaveta") não substitui a escritura pública quando o valor do imóvel ultrapassa 30 salários mínimos, conforme o Código Civil.

Para entender melhor a diferença entre o contrato, a escritura pública e a matrícula do imóvel, veja este artigo: Contrato, escritura ou matrícula: qual garante a propriedade do imóvel?

Em resumo, a escritura pública é o instrumento adequado para formalizar juridicamente a transferência, e o seu valor varia conforme o preço do imóvel e segue tabela oficial de cada Estado.

4. REGISTRO NO CARTÓRIO DE REGISTRO DE IMÓVEIS

O registro é a etapa mais importante da transferência da propriedade, pois, de acordo com o artigo 1.245 do Código Civil, a propriedade imobiliária só se transmite com o registro do título na matrícula do imóvel.

Sem registro, o comprador não se torna proprietário perante terceiros.

A demora no registro pode trazer consequências graves, como eventual penhora em nome do vendedor, exigindo que o comprador mova ação judicial para cancelar o gravame.

O custo do registro também varia conforme o valor do imóvel e a tabela estadual.

5. TAXAS BANCÁRIAS EM CASO DE FINANCIAMENTO

Nos casos de financiamento imobiliário, podem existir taxa de avaliação do imóvel, taxa de abertura de crédito, seguro obrigatório e demais custos administrativos, que também precisam ser considerados no planejamento.

 

6. DESPESAS PÓS COMPRA

Também é importante lembrar que, muitas vezes, após a aquisição, podem surgir custos como taxas de condomínio proporcional, assim como o IPTU, valores com mudanças e eventuais reformas.

Todas estas questões precisam estar na visão do comprador a fim de que ele se programe antes de assinar qualquer compromisso, com intuito de evitar surpresas e, em alguns casos, ter que desistir do negócio, podendo causar prejuízos também, como perder parte do valor investido.

CONCLUSÃO

Perceba como comprar um imóvel exige planejamento além do preço anunciado. Impostos, escritura, registro e análise documental são custos que fazem parte da estrutura da compra e não podem ser ignorados.

Uma aquisição segura começa antes da assinatura e passa pela formalização correta da transferência. Assim, se você está em processo de compra e quer compreender todos os custos envolvidos no seu caso específico, além de contar com todo o suporte de investigação antes do negócio até o registro imobiliário, conte com a assessoria da nossa equipe especializada. Basta clicar no botão abaixo que você será direcionado ao nosso atendimento agora mesmo:

QUERO ATENDIMENTO

Este artigo foi escrito e publicado pela advogada Tatiane Motta, especialista na área de direito imobiliário e contratual. Para maiores informações, entre em contato através do e-mail contato@tatianemotta.com.br ou no direct do Instagram @tmottadvocacia.