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Análise de ficha do locatário: a alma da locação de imóvel

Atualizado: 21 de jan.


Entenda porque a análise de ficha do locatário é a alma da locação do imóvel
Análise de ficha do locatário

Talvez você não entenda de imediato minha analogia, mas para pra pensar comigo: quando conhecemos alguém, nada sabemos dessa pessoa; somente com o tempo descobrimos as características do seu caráter, jeito de lidar com as situações do cotidiano, com as pessoas, como conduz suas responsabilidades, quais seus valores...


São esses detalhes que nos permite deixar, ou não, essa pessoa entrar na nossa vida. Afinal, a depender de quem permitimos entrar, podem ser enormes os estragos na nossa alma.

Agora, pegue esta reflexão e encaixe ela para o momento de alugar o seu imóvel.


Você colocaria dentro da sua casa uma pessoa que não consegue cumprir com suas obrigações pontualmente? Que possua um péssimo histórico de pagamento ou de comportamento? Alguém intolerante, incapaz de respeitar a vizinhança? Aposto que não.


Por isso, antes de alugar o seu imóvel é fundamental cuidar da alma da locação: a ANÁLISE DE FICHA.


Infelizmente, a análise de ficha na locação de imóveis é por vezes negligenciada pelos proprietários, pois muitos acreditam que basta analisar o histórico de eventual negativação (através do site do SERASA/SPC, por exemplo) para decidir se aluga ou não seu imóvel. Isso quando eles realmente realizam essas pesquisas... Porém, há muitos outros aspectos tão - ou até mais – importantes do que este.


Sim, pesquisar eventual negativação é imprescindível para entender como o candidato à locação lida com a pontualidade e suas responsabilidades. No entanto, perceba: você deixaria de locar o imóvel para uma pessoa que simplesmente esqueceu de pagar a conta de telefone, por exemplo?


O que eu quero que você entenda é que não é somente este detalhe que realmente importa. A análise precisa ser feita com cautela, e isso leva em conta um conjunto de fatores. Se houver falhas nesta fase pré-contratual, as chances de dar errado durante a locação são grandes.



Mas, afinal, o que é "análise de ficha" e quais fatores eu preciso analisar sobre o candidato a inquilino antes de locar meu imóvel?


Antes de mais nada, é sempre mais sensato atribuir essas análises a quem está habituado com as demandas do mercado imobiliário, como imobiliárias, administradoras ou até mesmo um advogado especializado na área, que poderá, com os instrumentos que possui, buscar as informações de maneira global e dar a segurança jurídica necessária para você, locador.



Consulta CPF


Primeiramente, sim! Histórico de mal pagador tem um peso importante. Mas como eu disse anteriormente, é preciso identificar que negativação seria essa, o valor, e a justificativa do locatário. Muitas vezes, na correria do dia a dia, as pessoas deixam passar uma conta de consumo ou outra, o que poderia ser facilmente regularizado pelo candidato.

E atenção: ter score baixo não significa, necessariamente, que a pessoa se enquadra em má pagadora.



Comprovação de Renda


Aqui entra a comprovação de que o candidato recebe valor suficiente para arcar com os aluguéis sem afetar sua subsistência, sendo por essa razão sensato exigir que ele receba, pelo menos, três vezes o valor do aluguel.


  • Sendo ele funcionário de uma empresa, servirá os contracheques (ou também chamados holerites);

  • Sendo ele prestador de serviços autônomo, servirá os extratos bancários, o que exige maior cautela. Neste caso, é preciso analisar as entradas e, também, as saídas dos valores. Interessante que seja solicitado, inclusive, as faturas do cartão de crédito, em que poderemos observar os valores médios da fatura e se são elas pagas em sua integralidade, como forma de analisar se o padrão sustentado pelo proponente condiz com o que ele alega receber;

  • Imposto de Renda tende a ser mais fidedigno, afinal, ninguém sonega imposto “para mais”.



Processos em trâmite


É muito importante, também, analisar eventuais ações cíveis e criminais que tramitem no Estado em que o proponente reside/residia (em locações comerciais, seria também interessante analisar eventuais processos trabalhistas). E não basta somente identificar se há, ou não, ações em trâmite: é preciso saber analisa-las em sua integralidade, se houve ou não sentença, se são verídicos os fatos alegados etc.


Falhando nessa pesquisa, você pode colocar dentro do seu imóvel alguém que foi despejado anteriormente. Já pensou o prejuízo?



Redes sociais


Por que não espiar as redes sociais do candidato? Você pode solicitar o link das páginas ou simplesmente procurá-lo na internet, a fim de identificar sua postura atrás das telas, os lugares que frequenta etc., tudo no intuito de traçar o seu perfil socioeconômico ou comportamental, e verificar se condiz com as informações prestadas (nunca como forma discriminatória!).



Esses são alguns exemplos de pontos extremamente importantes para serem observados quando aparecer um candidato para morar no seu imóvel. Tais análises - embora nada possa garantir que não haverá riscos no negócio – diminuem consideravelmente as chances de uma dor de cabeça futura.


Quando sou contratada para analisar a ficha de candidatos à locação, invisto todo o meu empenho e cautela, colocando-me no lugar do proprietário/locador deste imóvel, haja vista que a aquisição de tais bens exigiram deles muita luta e suor do corpo. Então, o maior conselho que eu posso dar a você, caso seja o profissional que irá administrar e realizar essa investigação, é: faça a análise como se estive alugando seu próprio imóvel.


Aliás, a falta de diligência na análise de ficha pode acarretar responsabilização dos profissionais contratados, tendo que indenizar por perdas e danos o locador em função de eventual frustração na execução de aluguéis e encargos não pagos pelo locatário, quando ficar comprovada que a análise feita foi mal executada. Fiquem alertas!




Este artigo foi escrito e publicado pela advogada Tatiane Motta, especialista na área de direito imobiliário e contratual. Para maiores informações, entre em contato através do e-mail: contato@tatianemotta.com.br ou no direct do Instagram @tatianefmotta.





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