Pagou caução no aluguel? Você pode ter valores a receber ao final do contrato

A caução em dinheiro, também conhecida como depósito caução, é uma das garantias mais utilizadas nos contratos de locação de imóveis, servindo como uma segurança ao locador em caso de inadimplência ou descumprimento contratual por parte do inquilino.

O que poucas pessoas sabem é que o valor entregue a título de caução deve ser devolvido ao final da locação, devidamente corrigido.

Diferentemente do que muitos imaginam e praticam a caução não é pagamento antecipado dos últimos aluguéis, nem pode ser automaticamente compensada pelo locador, salvo a existência de débitos comprovados ou danos ao imóvel que justifiquem abatimento.

O QUE DIZ A LEI SOBRE A CAUÇÃO NO CONTRATO DE LOCAÇÃO?

A Lei nº 8.245/91 (Lei do Inquilinato) permite a exigência de caução em dinheiro como garantia locatícia, limitada ao equivalente a até três meses de aluguel.

Esse limite legal nem sempre é observado, vindo locadores, imobiliárias ou corretores exigirem valores superiores ao permitido, contrariando expressamente a legislação.

Além disso, a lei determina que o valor da caução deve ser depositado em caderneta de poupança, vinculada ao contrato de locação e, ao final da relação locatícia, o montante deve ser devolvido com os rendimentos dessa aplicação.

Desta forma percebemos que a caução não integra o patrimônio livre do locador, e sim que ela possui destinação específica, com caráter de garantia temporária.

A CAUÇÃO PODE SER USADA PARA PAGAR OS ÚLTIMOS ALUGUÉIS?

Não de forma automática.

É comum que o inquilino proponha deixar de pagar os últimos meses acreditando que a caução serviria para compensar os valores finais, mas essa prática não é recomendável, pois pode gerar cobrança de multa, juros e até ação de despejo por inadimplência, caso não haja concordância expressa do locador.

Da mesma forma, o locador não pode simplesmente decidir reter a caução sem demonstrar a existência de débitos ou prejuízos, além de também não ser recomendável utilizar-se desses valores como compensação pelos meses finais, pois utilizá-la antecipadamente pode deixa-lo descoberto em caso de danos constatados na vistoria final.

A compensação é possível quando houver valores pendentes ou acordo entre as partes, mas precisa ser justificada e formalizada.

A CAUÇÃO DEVE SER DEVOLVIDA AO FINAL DO CONTRATO DE LOCAÇÃO CORRIGIDA?

A lei é clara ao estabelecer que, sendo a garantia prestada em dinheiro, o valor deve ser devolvido com correção pelos índices da poupança, de modo que reter a caução sem atualização ou se negar a devolver sem justificativa pode gerar discussão judicial.

Na prática, nem sempre a conta poupança é aberta em nome conjunto das partes, especialmente pela urgência da locação. Assim, nada impede que o valor fique depositado em conta poupança de titularidade do locador, desde que os valores estejam devidamente identificados, separados de seu patrimônio pessoal e que os rendimentos possam ser comprovados quando solicitado pelo inquilino.

Um ponto relevante é que a correção pela poupança costuma ser inferior a outras modalidades de investimento e isso abre margem para que as partes, de comum acordo, optem por aplicação diversa, como CDB, por exemplo, desde que isso conste expressamente no contrato e que todos os rendimentos sejam revertidos ao locatário.

O que não pode ocorrer é o locador investir o valor da caução como entender melhor e reter para si os rendimentos, pois todo o proveito econômico da aplicação pertence ao inquilino, razão pela qual a retenção indevida pode, inclusive, configurar apropriação indevida.

POSSO RETER A CAUÇÃO SE HOUVER DANOS NO IMÓVEL?

Se o imóvel for devolvido com danos além do desgaste natural pelo uso regular, o locador poderá utilizar a caução para cobrir os prejuízos, desde que haja comprovação, preferencialmente por meio de laudo de vistoria inicial e final.

Caso o valor da caução seja insuficiente, o locador poderá cobrar a diferença, inicialmente de forma extrajudicial e, se necessário, judicialmente. Se, por outro lado, o valor da caução for superior ao montante necessário para reparar os danos ou quitar débitos, o saldo deve ser devolvido ao inquilino.

Ao final da locação, cumpridas as obrigações contratuais e devolvido o imóvel nas condições adequadas, a caução deve retornar ao inquilino devidamente atualizada, conforme mencionado anteriormente.

É fundamental que antes mesmo de assinar qualquer contrato de locação as partes busquem entender seus direitos e obrigações junto a um especialista na área a fim de evitar postura indevida e ter seus direitos negligenciados. Então, antes de aceitar retenções automáticas ou deixar de pagar os últimos aluguéis acreditando que a caução resolverá a situação, é essencial analisar o contrato e a legislação aplicável.

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QUERO ATENDIMENTO

Este artigo foi escrito e publicado pela advogada Tatiane Motta, especialista na área de direito imobiliário e contratual. Para maiores informações, entre em contato através do e-mail contato@tatianemotta.com.br ou no direct do Instagram @tmottadvocacia.