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Direito de preferência do inquilino em igualdade de condições

Atualizado: 10 de abr. de 2022



Certa vez me foi questionado o porquê do dono do imóvel ter de avisar ao inquilino sobre a venda de seu bem e sobre eventual “desconto” que ele viesse a dar para o terceiro interessado na compra.


Bom, vamos lá...


Mariana, como proprietária de um imóvel, tem total liberdade para vendê-lo pelo valor que bem entender. No entanto, a partir do momento que ela transfere a posse direta do bem para uma terceira pessoa (locação, no caso), ela tem o dever de garantir a esta o direito de preferência.


Se Mariana resolver vender seu apartamento, e o mesmo encontrar-se alugado, o inquilino dela precisa ser o primeiro a saber de todas as condições dessa venda, tais quais, preço, forma de pagamento, prazo da transmissão do imóvel etc, e o inquilino terá o prazo de 30 (trinta) dias pra manifestar interesse na proposta.


Mas não é só, e explico a razão:


Inicialmente, Mariana desejava vender seu apartamento por R$1.000.000,00 (um milhão de reais). O locatário, ciente, não quis comprar ou não era viável para seu bolso. naquela ocasião.


Posteriormente, Mariana recebeu uma contraproposta de um terceiro interessado, o que a levou a diminuir o valor, e ainda decidiu mudar as formas de pagamento...


Perceba: ela tem o DEVER de comunicar todas estas mudanças ao inquilino!


Ela precisa garantir que seu inquilino exerça o seu direito de preferência em IGUALDADE DE CONDIÇÕES com os eventuais interessados na compra do imóvel.


E lembrem-se: é imprescindível que se façam essas notificações de forma expressa/escrita!


- Doutora, mas o que acontece se a Mariana deixar de avisar seu inquilino sobre a mudança da proposta inicial?


O artigo 33 da Lei do Inquilinato (Lei 8.245/91) dispõe que o locatário preterido no seu direito de preferência, poderá reclamar perdas e danos ou, depositando o preço e demais despesas do ato da transferência, haver para si o imóvel locado.


Ou seja, imagine que o inquilino, desconfiado e atento, se dirija até ao Cartório de Registro de Imóveis e solicite a certidão de matrícula do imóvel e descubra que o valor negociado foi menor a ele oferecido. Imaginou? Pois bem, com essas informações em mãos o inquilino poderá pedir a invalidação da transmissão ou reclamar perdas e danos.


Tudo isto porque a proprietária se esqueceu que, além do direito de preferência, o inquilino também tem o direito de exercê-lo em igualdade de condições!


Pra finalizar, lembrem-se que, para que o locatário possa exercer o seu direito de preferência, faz-se necessário que o seu contrato de locação esteja averbado na matrícula do imóvel, pelo menos 30 (trinta) dias antes da concretização da venda (há jurisprudência em sentido contrário, mas é entendimento minoritário).


Se você é proprietário, mas não houve a referida averbação na matrícula, não deixe de notificar seu inquilino sobre a venda, sempre visando a boa-fé contratual, certo?



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Caso tenha restado alguma dúvida, ou queira conversar em relação ao assunto aqui tratado, fique à vontade para entrar em contato pelo e-mail: tatifmotta@adv.oabsp.org.br ou através do meu perfil do Instagram: @tatianefmotta.



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